의정부지방법원 2025타경4555. 남양주 원미주택 제나동 4층의 다세대 물건입니다. 감정가는 202,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,980,000원입니다. 등기상 구조만 보면 2016.09.30 설정된 신한은행 근저당 84,000,000원이 말소기준이며, 이후 신한카드 11,194,839원 가압류와 삼성카드 5,984,542원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다. 이정심의 전입신고일은 2014.10.02로 신한은행 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 98,980,000원에 낙찰받더라도 실질취득가가 얼마인지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4555 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 도농동 47-35 원미주택 나동 4층 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 보일러실, 현관 등) |
| 건물 | 라멘조 아스팔트슁글잇기지붕 4층 중 4층 · 사용승인일 1993.09.23 |
| 소유자 | 이동운 · 2016.09.30 소유권이전 · 거래가액 113,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 57,870,686원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인이 남는다
말소기준권리는 2016.09.30 신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 신한카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 씨티은행 근저당과 2014년 신한은행 근저당은 이미 말소된 등기입니다.
반면 이정심의 전입일은 2014.10.02입니다. 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로, 매수인이 부담할 금액은 현재 확정할 수 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 계산이므로, 실제 권리분석에서는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정심 | 미상 | 2014.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 98,980,000원으로 감정가 202,000,000원의 49%입니다. 다만 동일·인근 물건의 최근 실거래 자료가 없고, 더 중요한 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
3회 유찰 시 매각가 시나리오는 69,286,000원, 4회 유찰 시 48,500,200원까지 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로, 유찰 자체가 실질취득비용의 하락을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,194,839원 | 11,194,839원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,984,542원 | 1,603,521원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션은 총 채권 101,179,381원 중 96,798,360원이 배당되고 4,381,021원이 미배당되는 계산입니다. 다만 이정심의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 임차인 배당과 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 미금초등학교 남동측 인근. 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 주택지대로 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입은 가능하지만 교행은 다소 어렵습니다. 인근에 노선버스 정류장이 있고 북동측 근거리에 도농역이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 1993.09.23 사용승인된 4층 건물의 4층이며, 급배수·상하수도·위생설비·개별난방을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·재정비촉진지구·재정비촉진지구기타(존치관리10구역)·과밀억제권역 등이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이정심의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 전입의 실체 확인. 2014.10.02 전입이 현재까지 유지되는지, 실제 점유와 결합되어 있는지를 현황조사·주민등록 관련 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 현재 98,980,000원은 감정가의 49%지만 시세 자료가 없고 임차보증금도 미상이므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 동·호수 표시 확인. 공부상 나동 4층, 건물입구 B동, 현관문 401호 표시를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 주소 변경 확인. 도농동 47-35에서 다산동 4047-35로 변경된 대지권 목적 토지의 표시를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 도로·차량 접근. 약 3미터 도로와 교행 여건을 실제 차량으로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 물건은 두 번 유찰돼 최저가가 98,980,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016.09.30 신한은행 근저당 이후의 권리가 모두 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 임차인 이정심의 전입이 2014.10.02로 더 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다.
현재 판단은 “등기 권리는 단순하지만 실질 인수는 미상”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 98,980,000원을 실질취득가로 볼 수 없으며, 감정가 49%라는 할인율만으로 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 선순위 전입 임차인의 보증금과 배당관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
