의정부지방법원 2025타경4555. 경기도 남양주시 도농동 소재 원미주택 나동 4층에 관한 임의경매입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 141,400,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2014.10.02 전입한 이정심의 권리가 2016.09.30 설정된 신한은행 근저당권보다 앞선다는 점입니다.

등기상 말소기준권리는 신한은행의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다. 후순위 신한카드·삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리의 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개입니다. 이정심이 대항력 요건을 갖춘 임차인이고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 매수인이 잔여 보증금을 부담할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도

말소기준권리는 2016.09.30 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 채무자는 이동운입니다. 이후 설정된 신한카드 가압류 11,194,839원, 삼성카드 가압류 5,984,542원 및 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 중요한 위험

확인되는 실제 임차인 신고는 이정심 1명입니다. 전입신고일은 2014.10.02로, 말소기준권리 설정일인 2016.09.30보다 앞섭니다. 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

실질취득원가 판단. 낙찰가 외에 인수해야 할 보증금이 있다면, 실질취득원가는 낙찰가 + 미배당 인수 보증금으로 보아야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이 사건은 보증금 액수가 불명확하므로 141,400,000원이 실제 취득원가라고 판단할 수 없습니다. 임차인의 계약관계, 점유 상태, 배당요구 및 보증금 규모를 확인한 뒤 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 저렴하다고 볼 수 없다

감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다.

다만 실제 매매사례와 비교한 시세 검증이 이루어지지 않았고, 선순위 전입자의 보증금 인수 가능성도 해소되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

아래는 제공된 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 가정 배당표입니다. 임차인의 보증금, 우선변제권 및 실제 배당요구에 따른 배당 변동은 반영되지 않았습니다.

채권총액 101,179,381원에 대한 단순 배당 계산입니다. 신청채권자의 청구금액은 57,870,686원이며, 근저당 배당은 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 산정되었습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금은 미반영입니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

제시된 계산에서는 현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서 일반 채권의 미배당액이 없으며, 5회 유찰 시나리오에서는 12,712,309원의 미배당액이 발생합니다.

그러나 이 계산은 선순위 임차인의 보증금과 배당권리를 반영하지 않은 결과입니다. 따라서 표의 채권 미배당액이 0원이라는 사실은 매수인 인수액이 0원이라는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 미금초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 입지조건과 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 소형 차량 출입은 가능하지만 교행에는 다소 어려움이 있습니다. 인근 노선버스 정류장이 있고 북동측 근거리에 도농역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 현장 접근성과 차량 교행 여건을 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 1993.09.23 사용승인된 4층 건물의 4층 부분입니다. 라멘조·아스팔트슁글잇기지붕이며, 외벽은 붉은벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 급배수·상하수도·위생설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형의 대지로 인접지와 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·재정비촉진지구 (존치관리10구역)·상대보호구역(미금초등학교) 등에 해당합니다. 과밀억제권역 및 배출시설설치제한지역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으며, 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 표시되어 있습니다. 실제 입찰자의 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 공동주택이고 차량 교행에 제약이 있는 입지입니다. 3회 유찰 이력도 있어 처분가격과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다. 객관적인 실거래 비교 없이 적정 시세를 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 이정심의 실제 임차관계. 계약 당사자, 점유 부분, 주택 인도 여부 및 계속 점유 여부를 확인하세요. 전입일이 빠르다는 사정만으로 모든 대항력 요건이 확정되지는 않습니다.
• 보증금 원금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서 등을 통해 보증금을 확인하고, 낙찰가보다 큰 보증금이 있는지 검토해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 부여 여부, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 판단해야 합니다.
• 실질취득원가 재계산. 낙찰가에 인수 가능 보증금과 취득 관련 비용, 예상 수선비 등을 반영한 뒤 실거래 시세와 비교해야 합니다.
• 현장 호수 대조. 공부상 나동 4층과 현장 B동 401호가 같은 물건인지 등기·건축물대장·현황 및 출입문 표기를 함께 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 건물 상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자의 권리와 인도 가능 여부를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이라면 단순한 인도명령만으로 점유 문제를 해결하기 어려울 수 있습니다.
• 체납 및 공과금. 공용부분 관리비, 당해세, 기타 미납금과 실제 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 권리 원본 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관계서류를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 202,000,000원에서 최저매각가 141,400,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 신한은행 근저당권과 후순위 카드사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기부상 권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 2014.10.02 전입한 이정심의 존재가 결론을 바꿉니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

또한 객관적인 실거래 시세 비교가 이루어지지 않았으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수도 없습니다. 이정심의 권리가 확인되기 전에는 실질취득원가와 안전한 입찰가격을 확정할 수 없습니다.