의정부지방법원 2025타경65161. 고양시 일산동구 풍동 힐스타운 105동 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 서동균은 2022.08.08. 매매를 원인으로 2022.08.11. 거래가 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.10.28. 올하우투자대부주식회사 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
핵심은 임차인 권혁진입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.02., 전입·점유개시는 2022.07.20.으로 모두 말소기준일인 2022.10.28.보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 선순위 임차인입니다. 보증금은 335,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 배당표 그대로라면 임차인에게 144,142,000원이 배당되고 190,858,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65161 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-22 힐스타운 105동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 105동 302호 · 지상4층 건물 |
| 소유자 | 서동균 (2022.08.08. 매매 · 2022.08.11. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2022.10.28. 설정된 올하우투자대부주식회사 근저당입니다. 서울신용보증재단 가압류, 부천시·동작구·국민건강보험공단·종로구·은평구·안양시 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.10.20. 국민건강보험공단 압류와 2023.06.01. 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 | 2022.06.02 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 권혁진의 임차권에 대해 승계인 주택도시보증공사가 확약서를 제출한 구조이며, 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 60.5%, 다만 시장은 하락 추세
힐스타운104동105동의 비교 가능한 거래는 4건입니다. 대상 면적은 63.95㎡이며, 최근 12개월 거래는 2026.07. 3층 243,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 147,000,000원은 이 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 60.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 63.95㎡ | 3 | 243,000,000원 |
| 2025.05 | 62.88㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2022.08 | 63.95㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2021.07 | 62.88㎡ | 3 | 284,000,000원 |
전체 4건 평균은 278,000,000원이지만 과거 340,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 기준으로는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 243,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -16.1%입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 것은 분명하지만, 시장 자체는 하락 방향이었다는 점을 동시에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 권혁진 보증금 | 335,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 근저당 · 올하우투자대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 임차보증금 미배당액이 190,858,000원 발생하지만, 주택도시보증공사의 2026.02.09. 확약에 따라 권혁진 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 다솜초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물이며 돌붙임·드라이비트 외벽, 샷시창호, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 1,161.0㎡ 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 4m 내외 포장 단지 내부도로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인되며 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 환금성. 총 17세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세도 -16.1%로 하락해 매도 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.02.09. 확약서가 해당 권혁진 임차권 전체에 적용되고 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 담고 있는지 원본을 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 확약이 없다면 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 190,858,000원입니다. 이번 분석은 확약을 반영해 실질 0원으로 평가한 것입니다.
- 호실 현황 확인. 302호가 건축물현황도상 301호 위치에 실제 점유하는 것으로 관찰됐다는 기재가 있으므로 현장과 건축물현황도를 직접 맞춰보세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 다수 있어 당해세 여부에 따라 임차인과 후순위 권리자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 과거 전체 평균 278,000,000원보다 2026.07. 최신 거래 243,000,000원을 우선 기준으로 잡고, 최근 추세 -16.1%를 응찰가에 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 17세대 단지로 거래 표본이 적으므로 낙찰 이후 매도기간과 가격 협상폭을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·건축물현황도·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 3.35억”만 보고 판단하면 반쪽 분석
이 사건의 표면만 보면 부담스럽습니다. 보증금 335,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가 147,000,000원에서는 배당 후 190,858,000원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.02.09. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 주어진 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 147,000,000원이고, 이는 2026.07. 최근 거래 243,000,000원의 60.5%입니다.
다만 할인율만으로 끝낼 물건도 아닙니다. 시장은 최근 -16.1% 하락했고, 단지는 17세대에 불과하며, 무엇보다 302호의 실제 점유 위치가 건축물현황도상 301호 위치로 관찰됐다는 기재가 있습니다. 결론은 확약으로 권리 부담은 크게 해소됐고 가격 차이도 존재하지만, 호실 위치·세금·확약 원문 확인이 낙찰 전 필수인 실사형 물건입니다.
