한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고, 말소기준권리 이후 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 595,000,000원으로 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 778,333,333원 대비 76.4% 수준입니다. 다만 다수 채권자가 얽힌 복잡한 배당 구조는 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
850,000,000원
1회 유찰 후 595,000,000원
최근 12개월 평균
778,333,333원
동일면적 12건
최저가 ÷ 시세
76.4%
할인 구간
매수인 인수
0원
임차인 없음
의정부지방법원 2025타경71333. 남양주시 다산동 플루리움 513동 402호 아파트입니다. 전용면적 162.454㎡ 대형평형으로, 감정가는 8.5억원이며 현재 1회 유찰 후 5.95억원에 매각 절차가 진행 중입니다. 말소기준권리는 2003년 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 설정된 신용보증기금 가압류, 추가 근저당권, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 513동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 162.454㎡ |
| 소유자 | 변영균 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 595,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 533,824,086원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2003.02.26 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 420,000,000원)입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 신보2023제24차유동화전문유한회사 가압류, 국 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보상 인수 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인
동일 면적(162.45㎡) 최근 실거래 기준으로 비교합니다. 전체 평균 거래와 최근 거래 모두 확인할 때 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 14 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 24 | 860,000,000원 |
| 2026.07 | 11 | 860,000,000원 |
| 2026.06 | 9 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 7 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 23 | 800,000,000원 |
| 12건 | 778,333,333원 |
최근 거래 범위는 650,000,000원~860,000,000원이며 최근 12개월 평균은 778,333,333원입니다. 현재 최저가 595,000,000원은 평균 대비 할인폭이 있어 가격 측면의 접근 여지가 있습니다.
✅ 가격 관점 최저가는 최근 12개월 평균 대비 76.4% 수준으로, 감정가 기준 할인보다 최근 시장 거래 기준 할인 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 595,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,350,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 300,000,000원 | 166,650,000원 |
| 국 근저당권 | 68,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
⚠️ 배당 리스크 전체 채권 규모는 크지만 낙찰자가 부담하는 인수액은 0원입니다. 다만 배당 부족으로 여러 후순위 권리자의 미배당이 발생하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 다산동 도농역 북측 인근으로 아파트단지가 분포한 주거지역이며 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 플루리움4,5단지는 2,042세대 규모이며 2000년 준공 단지입니다.
- 환금성. 대형평형으로 최근 거래는 존재하나 거래층과 가격 편차 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 등기 원본 확인은 필요합니다.
- 가격 기준. 감정가보다 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수 위험은 없으나 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 확인. 후순위 채권 미배당 구조와 당해세 등 변동 요소를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 확인된 할인”
이 물건은 임차인 인수 부담 없이 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮아 가격 메리트가 존재합니다. 다만 대형평형 특성상 거래 편차가 있고, 다수 채권자가 얽힌 사건이므로 권리 흐름과 현장 상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
