서울남부지방법원 2025타경12108. 강서구 화곡동 아줄리움 11층 1102호 오피스텔입니다. 감정가 3.30억에 출발했지만 네 차례 유찰을 거치면서 최저가가 1.35억 수준까지 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 가격 하락입니다. 그러나 이 물건을 이해하려면 최저매각가보다 먼저 임차보증금의 배당과 특별매각조건을 확인해야 합니다.
윤솔은 압류에 앞서 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 보증금 3.30억이 전액 배당되지 않는 구조이지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있습니다. 이 조건을 적용한 경우와 적용하지 않은 경우의 실질취득금액은 전혀 다릅니다. 또한 현황조사상 다른 전입자가 존재하므로 그 사람의 임대차관계는 독립적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1102호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 112 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 방·주방·욕실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 13층 중 11층 · 사용승인 2022.01.21 |
| 소유자 | 최진형 (2022.05.31 소유권이전, 거래가액 330,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 135,168,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.06 갑구 3번 압류 · 국(처분청: 남동세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소
말소기준권리는 2025.08.06 국의 압류입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당은 2022.05.20 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 해당 근저당을 인수하는 구조는 아닙니다. 반면 윤솔의 임차권등기는 2024.05.13 접수됐고, 전입과 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 별도 전입자가 핵심 변수
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
윤솔 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.05.26 확정 2022.05.23 점유개시 2022.05.31 |
330,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
HUG 반환청구권 포기 조건 주된 보증금 인수 실질 0원(조건부) |
|
TRAORE YOUNES GAOUSSOU 현황조사상 전입자 · 점유 범위 미상 |
전입 2025.02.11 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계·인수 미확인 |
확인 대상은 등기된 임차권자 윤솔 1명과 현황조사상 별도 전입자 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 특별매각조건상 반환청구권 포기 주체이지, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 윤솔의 보증금과 관련된 주택도시보증공사의 청구액도 독립된 두 보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당과 실질취득 — 숫자로 보는 특별매각조건
현재 최저매각가인 135,168,000원에 매각된다는 가정의 예상배당입니다. 우선 주된 임차권의 일반적인 배당 구조를 계산한 뒤, 특별매각조건이 매수인에게 미치는 효과를 구분합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,692,352원 |
| 1. 윤솔 · 임차보증금 우선변제 | 330,000,000원 | 132,475,648원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 윤솔의 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 독립된 임대차보증금으로 합산한 결과가 아닙니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 주된 보증금 미배당 | 조건부 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 41% |
135,168,000원 | 197,524,352원 | 실질 0원 별도 전입자 미상 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% |
108,134,400원 | 224,179,482원 | 실질 0원 별도 전입자 미상 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% |
86,507,520원 | 245,449,615원 | 실질 0원 별도 전입자 미상 |
특별매각조건이 없다면 최저가가 낮아질수록 주된 임차보증금의 미배당 잔액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 평가할 수 없습니다. 반면 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 조건이 온전히 적용된다면, 해당 반환청구권에 관한 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 이때부터 실제 낙찰가격의 하락이 취득금액에 반영될 수 있지만, 별도 전입자의 미확인 권리까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·소규모 아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 11층 오피스텔입니다. 개별난방·승강기·기계식주차·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 40호로 구성되어 있습니다. 4회 유찰 이력은 확인되지만, 현재 거래 가능한 시세와 개별 호수의 매매 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 범위와 방식으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 별도 전입자 조사. TRAORE YOUNES GAOUSSOU의 전입일은 2025.02.11입니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 범위·현재 거주 여부를 확인해야 합니다. 이 부분은 주된 임차권에 관한 특별매각조건만으로 해소됐다고 볼 수 없습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 윤솔의 임차권등기와 주택도시보증공사의 반환청구권 관계, 특별매각조건의 이행 및 등기 말소 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권 확인. 남동세무서장의 압류가 말소기준권리입니다. 매각에 따른 등기 말소 여부와 별개로 실제 조세채권의 우선순위는 법정기일 등에 따라 달라질 수 있으므로 당해세와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현행 시세 확인. 최저가 135,168,000원은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 최근 오피스텔 실거래가와 비교한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 점유 및 인도 문제. 별도 전입자의 실제 점유 여부에 따라 인도 절차와 명도 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 및 현장 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 내부 상태, 기계식주차 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·감정평가서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.35억보다 중요한 것은, 누구의 보증금이 남는가”
이 사건은 감정가 330,000,000원인 오피스텔이 4회 유찰되어 최저가 135,168,000원까지 내려온 물건입니다. 윤솔의 보증금 330,000,000원을 일반적인 대항력 인수형으로만 계산하면, 현재 회차에서도 미배당액 197,524,352원이 발생합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가만을 근거로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
다만 본건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있다는 점이 중요합니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 주된 임차권에 대한 실질 인수 위험은 해소될 수 있습니다.
남는 관건은 별도 전입자입니다. TRAORE YOUNES GAOUSSOU는 말소기준보다 먼저 전입했지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 이 사람의 권리까지 주택도시보증공사의 확약으로 사라진다고 볼 근거는 없습니다.
주된 임차권은 조건부 해소, 별도 전입자의 인수 위험은 미확정. 현재 가격이 시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 입찰 판단에 앞서 특별매각조건의 적용 범위와 별도 전입자의 임대차관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
