서울남부지방법원 2025타경12108. 화곡동 아줄리움 11층 1102호 오피스텔입니다. 감정가 330,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 168,960,000원입니다. 등기상 핵심은 2024.05.13. 설정된 윤솔의 330,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록은 2022.05.26., 점유개시는 2022.05.31., 확정일자는 2022.05.23.로 기재되어 있고, 선언된 말소기준권리인 2025.08.06. 압류보다 앞섭니다.
통상 배당계산만 보면 윤솔은 현재 매각가에서 집행비용 3,165,440원을 제외한 165,794,560원을 배당받고 164,205,440원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가 실질취득 부담을 끌어올리는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 윤솔에 한해서는 실질 인수가 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방·주방·욕실 등 · 지하1층 지상13층 중 11층 |
| 소유자 | 최진형 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 168,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2022.01.21. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별조건이 핵심
등기부상 2022.02.09. 수협은행 근저당권(채권최고액 4,200,000,000원)은 2022.05.20. 일부포기로 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 소유권은 2022.05.31. 최진형에게 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024.05.13. 윤솔의 주택임차권이 등기되었으며, 2025.08.06. 국의 압류가 선언된 말소기준권리입니다. 2025.09.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤솔 | 건물 전부 · 2022.05.26. | 330,000,000원 | 2022.05.23. | 선순위 | 가능 | 실질 0원 특별매각조건 |
| TRAORE YOUNES GAOUSSOU | 미상 · 2025.02.11. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가 168,960,000원은 감정가 330,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 절반 수준으로 내려왔지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
특히 이 사건은 ‘최저가만 낮아진 대항력 인수형’으로 단순 해석하면 안 됩니다. 윤솔의 경우 특별매각조건으로 주된 164,205,440원 인수 문제가 해소됐지만, 별도의 미상 전입자가 남아 최종 취득비용이 현재 최저매각가와 정확히 같다고 확정할 수 없기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 윤솔 보증금 | 330,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤솔의 부족분은 164,205,440원이지만 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 확약은 윤솔 관련 권리에 한정해 해석해야 하며, 별도 전입자 위험까지 소멸시키는 근거는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 윤솔 확약의 의미는 같다
| 회차 | 매각가 | 윤솔 룰상 인수 | 윤솔 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,960,000원 | 164,205,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 135,168,000원 | 197,524,352원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 108,134,400원 | 224,179,482원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건은 윤솔에 대해서는 확약이 있어 그 구조를 끊어 놓았습니다. 다만 TRAORE YOUNES GAOUSSOU의 보증금 자체가 미상이므로, 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 전체 실질취득비용이 안전하게 낮아진다고 결론낼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·소규모 아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방·주방·욕실 등이 있는 구조입니다. 건물은 지하1층·지상13층, 사용승인일자는 2022.01.21.입니다.
- 도로. 북측 약 15m 폭 곰달래로, 동측 약 6m 폭 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 7,183,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 40호로 구성되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 미상 임차인 최우선 확인. TRAORE YOUNES GAOUSSOU의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- ‘감정가 51.2%’만 보고 저가 판단 금지. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.31. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리관계와 행정상 의무 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 별도 전입자가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 윤솔의 보증금 330,000,000원입니다. 현재 최저가에서 룰상 미배당액은 164,205,440원까지 발생하지만, 특별매각조건 덕분에 윤솔 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 큰 위험 하나가 해소된 셈입니다.
그러나 현황조사상 별도의 전입자 TRAORE YOUNES GAOUSSOU가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 사람은 확약 대상이라는 근거가 없으므로 대항력 가능·인수액 미상으로 남겨야 합니다. 또 최근 실거래 자료도 없어 168,960,000원이 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 주된 3.3억 임차권은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
