의정부지방법원 2025타경65190. 경기도 파주시 야당동 240-38, 1·2·3·4층 101호 전체를 대상으로 하는 다세대주택입니다. 현 소유자는 유득상이며, 2016.08.25. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 260,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금이 실제로 매수인에게 남는지입니다. 임차권자 홍성한은 2021.12.20. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.05.이며, 보증금은 260,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2023.12.27. 접수됐고, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 240-38 1,2,3,4층101호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 하우안길 24-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건 내 제1,2,3,4층 제101호 |
| 소유자 | 유득상 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 120,050,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준으로 선언된 권리는 2025.12.22. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.27. 홍성한의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있어, 확약이 없다면 잔존 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성한 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.12.20. | 우선변제 확정 2021.10.05. · 배당요구 | 승계인 주택도시보증공사 2026.05.21. 확약서 제출 |
실제 임차인은 홍성한 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 홍성한의 임차보증금 반환채권을 승계한 주체이므로, 보증금 260,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 44.1%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 120,050,000원으로 감정가 350,000,000원의 약 34.3% 수준입니다. 비교 자료에는 도시농부2단지214동(240-38)의 실거래 1건이 있으며, 2022.06. 전용 77.88㎡ 1층이 272,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 77.88㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 비교값 | 대상 25.67㎡와 불일치 | 1건 | 272,000,000원 |
수치상 최저가는 비교 실거래의 44.1%입니다. 그러나 대상 비교면적은 25.67㎡로 표시돼 있고 실제 거래 표본은 77.88㎡이며, 면적 일치 여부도 불일치입니다. 거래 시점 또한 2022.06. 1건뿐입니다. 따라서 이 44.1%만으로 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 홍성한 | 260,000,000원 | 117,569,300원 |
| 배당부족액 | - | 142,430,700원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
배당모형만 보면 홍성한의 보증금 중 142,430,700원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.05.21. 확약서에 따라 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액은 룰상 계산액이고 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 280.0㎡, 공시지가는 931,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 2011.12.19. 사용승인된 3세대 규모의 다세대주택이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 물건. 후면에 제시외 물건이 있으나 감정평가에서는 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단해 평가에서 제외했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수액 0원 판단은 2026.05.21.자 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 홍성한 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 임차보증금 반환채권의 승계인입니다. 두 금액을 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 배당모형과 실질인수 구분. 현재 회차 배당부족액 142,430,700원은 확약이 없다면 인수 위험이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 재확인. 현재 비교 실거래는 2022.06. 77.88㎡ 1건이며 대상 비교면적 25.67㎡와 일치하지 않습니다. 동일 조건의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 350,000,000원에서 최저가 120,050,000원까지 내려온 만큼 권리 외에 물건 상태·수요·환금성도 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “원칙상 인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건만 보면 홍성한의 보증금 260,000,000원은 매각대금 120,050,000원보다 크고, 현재 배당모형에서도 142,430,700원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 사실상 보증금 수준의 실질취득비용으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 본건은 확약 적용 후 실질취득비용이 현재 최저가 120,050,000원으로 정리되는 구조입니다. 다만 가격 판단에서는 272,000,000원의 실거래가 대상과 면적이 맞지 않고 2022.06. 1건뿐이므로, 44.1%라는 비율만으로 저가매수라고 결론 내리지 않는 것이 핵심입니다.
