의정부지방법원 2025타경71830. 남양주시 평내동 ‘평내호평역대명루첸포레스티움’ 110동 11층 1101호 아파트입니다. 전용면적은 59.8129㎡이고, 감정평가서상 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 현 소유자 한동수는 2020.10.05 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 299,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 277,200,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 오케이저축은행 근저당권 244,800,000원과 27,600,000원은 말소기준보다 뒤에 있고, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2021년 제이오에이파이낸셜대부 근저당과 에잇퍼센트대부주식회사 관련 근저당·질권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 확인되는 임차인은 정혜영 1명으로, 전입일 2023.03.03은 말소기준일 2020.10.05보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71830 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 661 평내호평역대명루첸포레스티움 110동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8129㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 · 지상 30층 중 11층 · 1,008세대 · 2020.06.03 준공 |
| 소유자 | 한동수 (2020.10.05 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 244,367,654원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 공부와의 차이 | 대지권 미등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.05 국민은행 근저당권 277,200,000원입니다. 2022.04.12 오케이저축은행 근저당 244,800,000원, 2022.07.22 근저당 27,600,000원, 2025.06.17 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 등기 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 제이오에이파이낸셜대부·에잇퍼센트 관련 권리는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜영 | 2023.03.03 | 미상 | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정혜영의 전입일은 2023.03.03으로 말소기준권리인 국민은행 근저당 2020.10.05보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.12 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 4.84억은 최근 평균의 95.4%
동일 단지 ‘평내호평역대명루첸포레스티움’ 전용 59.81㎡대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 507,250,000원, 최신 거래는 2026.09의 504,000,000원입니다. 현재 최저매각가 484,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.81㎡ | 5 | 504,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 25 | 500,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 19 | 505,000,000원 |
| 2026.09 | 59.87㎡ | 30 | 508,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 14 | 525,000,000원 |
| 2026.09 | 59.87㎡ | 31 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 18 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 28 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 59.87㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 59.87㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 507,250,000원 |
실거래 범위는 460,000,000원~525,000,000원입니다. 신건 최저가 484,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다는 낮지만, 최근 거래 중 460,000,000원 사례도 존재합니다. 따라서 최근 평균 대비 할인만으로 큰 가격 메리트라고 단정하기 어렵고, 개별 층·상태와 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 244,800,000원 | 199,560,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 27,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 549,600,000원 중 예상 배당은 476,760,000원, 미배당은 72,840,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평내초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 평내호평역이 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·발코니·현관 등으로 구성됩니다.
- 단지. 평내호평역대명루첸포레스티움은 1,008세대, 2020.06.03 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(평내지구)이며 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 특이사항. 위반건축물 표시는 없으나, 감정평가서상 공부와의 차이로 대지권 미등재가 확인됩니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 72,840,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 168,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 244,976,640원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현재 신건 가격도 최근 12개월 평균의 95.4% 수준이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 유찰을 전제로 가격만 판단하기보다 현재 권리·대지권 상태를 먼저 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등재 확인. 감정평가서상 명시된 핵심 특이사항입니다. 등기사항과 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 정혜영은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 484,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 507,250,000원의 95.4%입니다. 최신 거래 504,000,000원보다 낮지만 최근 최저 460,000,000원보다 높습니다.
- 권리 소멸 확인. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 오케이저축은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최신 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 이용상태와 실제 내부 상태, 점유관계, 관리비 등을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격은 무난, 핵심은 대지권 확인”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당이 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입이 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 가격 역시 신건 484,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 507,250,000원의 95.4%로 평균보다 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저가 460,000,000원도 존재하므로 가격만으로 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 감정평가서상 대지권 미등재입니다. 이 부분이 명확히 확인되지 않은 상태에서는 단순한 시세 할인보다 권리·공부 확인을 우선해야 합니다.
