의정부지방법원 2025타경65214. 고양시 일산동구 식사동 어반트리에이 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 298,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,214,000원입니다. 권리관계의 핵심은 2020.09.28. 전입·점유를 시작하고 2020.09.10. 확정일자를 받은 신다정의 295,000,000원 임차보증금입니다. 이 임차권은 2022.10.12. 등기됐고, 경매상 말소기준으로 제시된 2025.06.23. 가압류보다 선행합니다.
원칙대로만 계산하면 매각대금 102,214,000원에서 집행비용 2,230,996원을 제외한 99,983,004원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 195,016,996원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이어서, 확약이 없었다면 낙찰가를 더 낮춰도 낙찰가와 인수액의 합계는 결국 약 295,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 결론을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-2 어반트리에이 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-58 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.11㎡ · 4층 402호 · 복층구조 |
| 소유자 | 장기열 (2022.04.04. 매매 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신다정 대항력 有 우선변제 | 건물전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.28 확정 2020.09.10 | 295,000,000원 | 배당요구 있음 확약으로 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 신다정 임차권의 승계인으로, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 신다정은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 1.02억이 비교 기준
이 사건은 확약이 없으면 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득이 약 295,000,000원으로 고정되지만, 확약으로 해당 인수 부담이 해소됩니다. 따라서 현재 회차에서 가격 비교에 써야 할 실질취득액은 102,214,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 53.11㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 비교 기준 | 53.11㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
시세 비교 기준은 295,000,000원이고, 현재 최저가 102,214,000원은 그 34.6%입니다. 감정가 298,000,000원과도 큰 차이가 납니다. 다만 거래 표본은 1건이고 어반트리A는 총 8세대이므로, 가격 차이만으로 환금성을 높게 평가하기보다는 실제 매수 수요와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,996원 |
| 1. 임차인 신다정 보증금 | 295,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 19,967,185원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 195,016,996원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남아 실질취득이 약 295,000,000원이 되지만, 이 사건은 2026.05.21. 확약서로 해당 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 공부상 다세대주택입니다. 복층구조를 고려해 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 485.0㎡ 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측·북측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 어반트리A는 총 8세대이며, 확인되는 거래는 53.11㎡ 4층 295,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 확약서에서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위를 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 승계인이므로 임차보증금을 별도로 중복 계산하지 않습니다.
- 가격 기준 분리. 확약이 유효하면 실질취득은 102,214,000원 수준이지만, 확약을 배제하면 현재 회차 룰상 195,016,996원 인수로 총액이 약 295,000,000원이 됩니다.
- 복층 상태 확인. 공부상 다세대주택이며 복층구조로 평가됐으므로 내부 구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 총 8세대, 거래 표본 1건, 평균 유찰 3.0회라는 점을 고려해 매도 시 수요층을 점검하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 102,214,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 신다정의 보증금은 295,000,000원이고 대항력이 있어, 원래 구조대로라면 배당 후 부족분 195,016,996원이 남고 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 295,000,000원으로 고정됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
확약을 반영하면 현재 실질취득은 102,214,000원으로, 시세 비교 기준 295,000,000원의 34.6%입니다. 다만 3회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 제한적인 거래 표본을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약의 법적·절차적 효력이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 확인한 뒤 그 가격 차이를 평가하는 것입니다.
