의정부지방법원 2025타경72001. 남양주시 금곡동 소재 다세대주택 3층 2호로, 감정평가상 현재도 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부의 현재 소유자는 임종열이고, 2020년 6월 30일 상속을 원인으로 2025년 9월 9일 소유권이전 등기가 됐습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2013년 9월 5일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

가격은 이미 두 번 내려왔습니다. 감정가 129,000,000원에서 현재 최저가는 63,210,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 동일 면적 49.39㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 116,000,000원, 최신 거래는 2025년 2월 102,000,000원입니다. 현재 실질취득금액 63,210,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%로, 제공된 실거래 자료 기준으로는 가격 할인 폭이 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 정리

현재 말소기준권리는 2013년 9월 5일의 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 1990년·1998년·2001년·2007년에 설정됐던 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 있고, 2011년 국민건강보험공단 압류와 2015년 이정자 가압류 역시 해제·말소된 상태입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다

금성하이츠2차10동 동일 면적 49.39㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 103,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선했습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 116,000,000원이고, 최신 거래는 2025년 2월 2층 102,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 27.5% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 현재 최저가 63,210,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%이며, 최신 거래 102,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 자료 범위에서는 현재 회차에 가격 메리트가 존재합니다. 다만 표본이 최근 12개월 2건에 불과하고 총 6세대의 소규모 다세대라는 점은 별도로 감안해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)

현재 최저가 63,210,000원을 가정하면 근저당 채권최고액 57,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 4,072,220원 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금곡고등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 각급 학교가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 건물의 3층 2호이며, 외벽 타일붙임·내벽 벽지도배 및 일부 타일·새시창호 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접 도로 대비 평탄한 세장형 토지이며, 공부상 지목은 답이나 현황은 대지로 이용됩니다. 토지면적은 242.0㎡, 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 금성하이츠2차10동은 총 6세대, 1990.06.23 준공입니다. 확인된 동일 면적 거래는 4건으로 거래 표본이 적어 매도 시 가격 탐색에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 직접 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 1990년 준공 다세대인 만큼 수리비가 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
• 환금성 감안. 총 6세대이고 거래 건수도 많지 않습니다. 실거주와 재매각 목적의 요구 수익률을 다르게 잡아야 합니다.
• 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 44,247,000원, 4회 유찰 시 30,972,899원입니다. 다만 현재도 최근 실거래 대비 가격 차이가 커 추가 유찰만을 전제로 판단할 필요는 없습니다.
• 배당 변동 확인. 현재 회차에서는 근저당권이 전액 배당되는 계산이지만, 3회 유찰 시 총 채권 미배당 14,549,446원, 4회 유찰 시 27,584,613원이 발생합니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘작은 시장’이 변수

이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2013년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 63,210,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 116,000,000원의 54.5%, 최신 거래 102,000,000원보다 낮아 가격 측면의 여유가 있습니다.

다만 이 물건은 1990년 준공된 총 6세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적, 환금성과 현장 확인은 필수”입니다. 최저가가 낮다는 사실보다, 소규모 노후 다세대의 수리·점유·재매각 리스크를 이 할인폭이 충분히 보상하는지가 실제 입찰가를 결정할 핵심입니다.