의정부지방법원 2025타경65259. 고양시 덕양구 용두동 ‘아르체’ 1동 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 소멸” 구조가 아닙니다. 등기부 을구에는 박규범의 보증금 370,000,000원 주택임차권이 남아 있고, 전입일은 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.28.입니다. 경매개시결정은 2025.12.29.이므로 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
현재 회차 최저매각가 169,540,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,173,560원을 빼고 임차인 측에 166,366,440원이 배당되며, 보증금 중 203,633,560원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 이 미배당액을 합친 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 수렴합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.02.09.자로 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 용두동 460-3 아르체 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로532번길 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 사용승인일 | 2020.01.23 |
| 소유자 | 유종태 (2022.05.06. 매매, 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
2020.03.06. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 237,600,000원은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 유종태가 2022.05.06. 소유권을 취득했고, 박규범의 주택임차권은 2024.04.23. 등기됐습니다. 다만 임차권의 전입·점유개시일은 2022.04.15., 확정일자는 2022.03.28.로 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.12.29.이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규범 건물전부 · 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 2022.04.15. 2022.03.28. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원* 승계인 주택도시보증공사 |
* 배당모형상 현재 회차 미배당 보증금은 203,633,560원이지만, 2026.02.09.자 확약에 따라 이 임차권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출된 것으로 반영했습니다. 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
특히 확약을 반영하지 않는 순수 권리모형에서는 현재 회차 낙찰가 169,540,000원에 미배당 보증금 203,633,560원이 붙어 총 부담이 사실상 보증금 370,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 추가 부담이 실질 0원으로 해소되는 특수성이 있는 것이지, 최저가 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,173,560원 |
| 1. 임차인 박규범 보증금(우선변제) | 370,000,000원 | 166,366,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족분은 203,633,560원이며, 일반적인 대항력 인수형이면 매수인이 인수할 금액입니다. 다만 이 사건은 2026.02.09.자 확약으로 해당 임차권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 용두동 소재 용두사거리 북동측 인근. 다세대주택, 단독주택, 답, 임야 등이 혼재된 지역이며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호. 사용승인일은 2020.01.23., 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(벌말), 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 투자 판단은 2026.02.09.자 확약에 크게 의존합니다. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 및 명도 단계에서도 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 배당모형상 현재 회차 부족액은 203,633,560원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 구분해서 판단해야 합니다.
- 임차인 수 중복 금지. 실제 임차인은 박규범 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권자의 승계인으로 기재되어 있으므로 별도 보증금 370,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 별도의 실거래 비교가 없는 상태이므로 입찰 전 주변 다세대 거래가격을 반드시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 명확합니다. 보증금 370,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 169,540,000원에 낙찰되면 배당 후 203,633,560원이 남아 매수인이 부담할 수 있는 전형적인 인수형입니다. 낙찰가를 더 낮춰도 미배당분이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
하지만 이 사건에는 2026.02.09.자 확약이 있습니다. 임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 169,540,000원*입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
