의정부지방법원 2025타경65295. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 301호, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 222,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 그 권리를 승계한 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다.
임차인 박수지는 2020.09.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.18입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2021.03.15 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2022.10.24에는 보증금 222,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 120,050,000원에서 배당 후 남는 104,430,700원이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차권자 박수지의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21자로 “임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”하는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 박수지 임차보증금에 적용되므로, 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 확약 대상 외 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 3층301호 |
| 등기 부동산 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12, 311-15, 311-18 삼성타운 제에이동 · 경기도 파주시 조리읍 만선골길 25-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 박연숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2018.05.30 설정된 광진자양새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,184,300,000원이었지만 2020.09.28 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.03.15 국 압류입니다. 이후 2022.06.27·2023.12.13의 국 압류, 2024.05.27 파주시 압류, 2026.01.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박수지 실제 임차인 | 건물의 전부 2020.09.28 | 2020.09.18 | 222,000,000원 | 대항력 우선변제 HUG 승계 배당요구 2022.10.24 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 120,050,000원으로 감정가 245,000,000원의 49%입니다. 이 물건은 원래 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없었다면 “최저가 1.20억”만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차에서는 낙찰가 120,050,000원에 룰상 인수 104,430,700원이 붙는 구조이기 때문입니다.
다만 이 사건은 2026.05.21 확약으로 그 잔존보증금 반환청구권이 포기됩니다. 따라서 권리상 실질취득은 현재 회차 기준 120,050,000원으로 정리됩니다. 실거래 가격에 근거한 시세 비교 수치는 제시하지 않으며, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 임차인 박수지 보증금 · 우선변제 | 222,000,000원 | 117,569,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박수지 보증금 미배당액은 104,430,700원입니다. 다만 2026.05.21 확약에 따라 이 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 잔존보증금 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,050,000원 | 104,430,700원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,035,000원 | 139,877,630원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,824,499원 | 164,634,342원 | 0원* |
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주대원초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 중 3층 301호. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역이며 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 ‘에이동’으로 등재돼 있으나 현황 및 건물 외벽·공동출입구에는 ‘105동’으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 박수지 1명이고, 주택도시보증공사는 박수지의 승계인으로 기재돼 있습니다. 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 2021.03.15·2022.06.27·2023.12.13 국 압류와 2024.05.27 파주시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당 순서를 확인하세요.
- 동 표시 대조. 등기상 ‘에이동’과 현황 ‘105동’이 동일 목적물을 가리키는지 현장·건축물 자료·매각목록을 대조하세요.
- 현재 회차 계산 구분. 120,050,000원 낙찰을 가정한 룰상 미배당 보증금은 104,430,700원이지만, 확약 적용 후 박수지 관련 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 개별 가격 검증 후 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 이 사건은 보증금 222,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가는 120,050,000원에 불과합니다. 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서 104,430,700원의 잔존보증금이 매수인에게 이어지고, 3회 유찰 시 139,877,630원, 4회 유찰 시 164,634,342원으로 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 박수지의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 권리상 실질취득은 120,050,000원으로 정리됩니다.
다만 권리관계가 단순한 물건은 아닙니다. 세금 압류 4건의 당해세 여부와, 등기상 ‘에이동’·현황 ‘105동’의 표시 차이는 반드시 원본과 현장을 대조해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확약서가 잔존보증금 인수 구조를 실제로 0원으로 바꾸는지 확인하는 것입니다.
