의정부지방법원 2026타경60456. 파주시 아동동 소르빌 디동 401호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 194,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 95,060,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권이 등기돼 있기 때문입니다.
임차인 차윤재의 주민등록·점유개시는 2020.12.14이고 확정일자는 2020.11.23입니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2024.05.02이므로 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 놓고 보면 매각대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못한 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차권자 차윤재의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 확약서를 제출했고, 임대차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 해당 임차인에 한해 적용되며, 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 355-9 소르빌 디동 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 원앙길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2015.11.02 |
| 소유자 | 성명식 (2020.12.14 매매, 2020.12.21 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,315,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.05.02 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤 평택세무서장·의정부시·파주시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 임차인 차윤재는 기준권리보다 앞선 2020.12.14 전입·점유로 대항력이 인정된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차윤재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.14 / 2020.11.23 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.05.21 확약 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 95,060,000원은 감정가 194,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 데이터상 66,541,999원, 4회 유찰 시 46,579,399원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 동·층·면적·도로조건·내부상태에 따라 가격 편차가 커 실제 매매사례 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 1. 임차인 차윤재 보증금 | 180,000,000원 | 92,948,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,315,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 차윤재 보증금 중 87,051,080원이 미배당으로 남지만, 2026.05.21 확약서의 잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남동쪽 인근으로, 부근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 경의중앙선 금촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 중 4층 401호이며, 사용승인일은 2015.11.02입니다. 위생·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 남동쪽으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류에 접합합니다. 토지구획정리사업지구이고 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 직접 대조하세요.
- 실제 임차인 1명. 차윤재의 임차권과 주택도시보증공사의 승계관계를 중복 임차인으로 계산하지 말아야 합니다. 보증금도 한 번만 180,000,000원으로 봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·평택세무서장·의정부시·파주시 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대주택 실거래와 현재 매물가를 별도로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 현재 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 허가구역 사항이 기재돼 있으므로 본인에게 적용되는지 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심을 뒤집는다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가 95,060,000원보다 보증금이 훨씬 크기 때문입니다. 통상적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 줄지 않습니다.
하지만 본건은 주택도시보증공사가 2026.05.21 확약서를 제출해 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 데이터와 정확도 규칙을 적용하면 차윤재 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 95,060,000원으로 봅니다.
다만 이 가격이 시장가격보다 싼지는 별개입니다. 실거래 시세가 없고, 2회 유찰된 다세대주택이며 세금 관련 압류도 여러 건입니다. 결론은 “권리 핵심은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격·세금·확약 원문 검증 없이는 공격적으로 평가하기 어렵다”입니다.
