서울남부지방법원 2025타경12136. 서울 양천구 신정동 스텔라빌 제1동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수형”으로 보면 안 된다는 점입니다. 정인석의 주택임차권은 2024.09.23. 등기됐고, 전입은 2022.08.19., 확정일자는 2022.08.17., 보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준인 2025.09.16. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저가 236,800,000원을 단순 배당하면 집행비용 4,115,200원을 제하고 임차인에게 232,684,800원이 배당돼 87,315,200원이 미배당으로 남습니다. 이 계산만 적용하면 낙찰가와 미배당액을 합친 부담은 324,115,200원입니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 데이터와 특별매각조건에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 951-4 스텔라빌 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최효원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 47,360,000원 |
| 준공 / 규모 | 2022.04.07 · 스텔라빌 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 특별조건이 승부처
말소기준권리는 2025.09.16. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 정인석의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 2022년의 신탁등기와 민간임대주택등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나는 것이 아니라, 이번 매각에 붙은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정인석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.08.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
정인석은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 일반적인 경매라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 계산상 그 금액은 87,315,200원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 확인 거래의 71.8%
스텔라빌의 확인 가능한 실거래는 2024.02, 전용 17.2㎡, 6층, 330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 330,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 236,800,000원은 이 금액의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 17.2㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 회차는 감정가 296,000,000원보다 59,200,000원 낮고, 확인 거래 330,000,000원보다 93,200,000원 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이고 해당 거래 면적은 17.2㎡, 본건 매칭 면적은 15.75㎡이므로, 71.8%라는 비율만으로 시장가를 단정하기보다는 가격 메리트가 존재하되 표본이 얇다고 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 정인석 보증금 | 320,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 임차보증금 중 87,315,200원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 일반 인수형은 총부담이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 단순계산 인수 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 236,800,000원 | 87,315,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 189,440,000원 | 134,012,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 151,552,000원 | 171,369,728원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 부근에서 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 공식이 달라집니다. 각 회차에서 표시된 단순계산 인수액은 특별조건이 없을 때의 위험금액이고, 실제 판단은 반환청구권 포기 조건을 반영한 인수 0원을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정4동주민센터 남동측 인근. 저층 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 신정역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕, 외벽 석재타일붙임 등, P.V.C샷시 창호이며 엘리베이터·난방·위생·급배수설비를 갖췄습니다.
- 토지. 장방형 완경사지의 주거용 부지이며 북측 도로에 접합니다. 토지면적은 177.1㎡, 공시지가는 3,822,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상이며 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 건축물현황도 및 외부 관찰에 의해 확인돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 적용되는 구조인지 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 이번 매각은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 47,360,000원입니다.
- 시세 표본 한계. 확인 가능한 거래가 1건이므로 330,000,000원을 절대적 시세로 보지 말고 본건 면적·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 구조와 현황이 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 권리와 가격을 분리. 선순위 임차권은 존재하지만 특별조건으로 실질 인수는 0원입니다. 일반 인수형 계산만으로 입찰가를 낮게 평가하거나, 반대로 선순위라는 이유만으로 배제해서도 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
겉으로 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 236,800,000원을 넘어서는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당표만 봐도 현재 회차에서 87,315,200원이 부족합니다. 하지만 이번 매각은 그 부족분의 반환청구권을 주택도시보증공사가 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수 0원, 실질취득 236,800,000원입니다.
가격은 확인 가능한 최근 거래 330,000,000원의 71.8%로 숫자상 여유가 있습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이라는 점과 내부 현황이 충분히 확인되지 않았다는 점은 남습니다. 결론은 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 권리 부담이 크게 해소되고 가격도 경쟁력이 있는 편이지만, 이 사건은 그 특별조건 자체가 권리안전성의 근거인 만큼 입찰 전 원문 확인이 가장 중요합니다.
