매력지수 B등급 · 권리 인수 위험은 없고 가격은 조정됐지만 소규모 다세대 환금성 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나 19세대 소규모 다세대와 임대관계 미상 요소를 반영해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 19세대 규모 다세대이고 임대관계가 미상인 만큼, 가격 이점과 함께 환금성·점유 상태 확인이 필요합니다.
감정가
163,359,000원
평가액
최저가
114,351,000원
1회 유찰·70%
최근 12개월 시세
158,500,000원
최근 2건 평균
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
의정부지방법원 2025타경72579. 남양주시 화도읍 마석우리 타운하우스더힐 제101호 다세대 물건입니다. 감정가는 163,359,000원이며 현재 최저매각가는 114,351,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리분석의 핵심은 2012년 설정된 국민은행 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 최근 거래 흐름을 기준으로 보면 최저가는 최근 12개월 평균 대비 약 72.1% 수준입니다. 다만 소규모 다세대는 거래량과 매수층이 제한될 수 있어 가격뿐 아니라 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경72579
소재지
경기도 남양주시 화도읍 마석우리 61-1 타운하우스더힐 제1층 제101호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 연립주택으로 이용중
소유자
백홍기
감정가 / 최저가
163,359,000원 / 114,351,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구
박장환 / 86,250,000원
매각기일
2026.07.21
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 갑구의 김민완·최은진·김태우 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
타운하우스더힐 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 158,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 147,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.06
58.87㎡
2
147,000,000원
2026.05
59.11㎡
2
170,000,000원
2022.05
58.87㎡
4
185,000,000원
2022.04
58.87㎡
2
145,000,000원
2022.03
58.87㎡
4
145,000,000원
2022.02
58.87㎡
3
130,000,000원
최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 72.1% 수준입니다. 최근 거래 기준으로 가격 여지는 있으나, 단지는 총 19세대로 규모가 작아 매도 시점의 수요 확인이 중요합니다.
⚠️ 환금성 체크 타운하우스더힐은 19세대 규모이며 최근 거래량이 제한적입니다. 낙찰가격이 낮더라도 재매각 시점에는 거래 상대방 확보가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,351,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,400,914원
국민은행 근저당
111,600,000원
111,600,000원
김민완 가압류
80,000,000원
350,086원
최은진 가압류
85,000,000원
0원
잔여 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 시세
최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 입찰 관점 가격은 조정됐지만 소규모 다세대 특성상 거래량과 임대관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 마석역 동측 근거리에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 마석역 접근이 가능합니다.
이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 19세대 규모 단지로 대단지 대비 거래층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸 대상이며 인수 위험은 없습니다.
점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사 및 점유 상태 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 158,500,000원 대비 최저가는 72.1% 수준입니다.
환금성. 소규모 다세대는 매수자 확보 가능성을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 권리분석만 보면 안정적인 구조입니다. 국민은행 근저당이 기준권리이고 이후 가압류와 경매개시는 매각으로 정리됩니다. 다만 다세대는 아파트와 달리 거래량과 수요층 차이가 크므로, 낮은 가격만 보고 접근하기보다 실제 거주·임대 수요와 재매각 가능성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.
