의정부지방법원 2025타경72646. 남양주시 평내동 평내마을중흥에스-클래스 2001동 203호 아파트입니다. 말소기준은 2015.08.13 우리은행 근저당권이며, 이후 현재 남아 있는 삼성카드·현대카드·신한카드 가압류와 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사·매각물건명세서에 전주홍이 확인되지만 전입일은 2025.05.01로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 점유자의 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
가격도 신건치고는 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가가 모두 457,000,000원인데, 동일 면적 121.85㎡의 최근 12개월 평균은 492,500,000원, 최신 2026.08 거래는 500,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 92.8%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.9% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 474,208,333원보다도 낮지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 599 평내마을중흥에스-클래스 2001동 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 121.8528㎡ · 방4·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·파우더룸·반침·발코니·전실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 건물 내 2층 · 사용승인 2005.03.24 |
| 소유자 | 박정국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 2015년 우리은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 출발점은 2015.08.13 설정된 우리은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 피플펀드컴퍼니 근저당과 삼성카드·현대카드·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 피플펀드컴퍼니 명칭은 피에프씨테크놀로지스 주식회사로 변경됐고, 2026.03.20 근저당권은 주식회사하츠자산관리대부로 이전됐으며 근질권도 설정돼 있습니다. 이들 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 인수는 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전주홍 | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전주홍의 전입신고는 말소기준권리인 2015.08.13보다 훨씬 늦은 2025.05.01입니다. 따라서 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 배당 여부와 별개로 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차는 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로 신건도 아래
평내마을중흥에스-클래스(1단지)는 942세대, 2005.03.24 준공입니다. 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 121.85㎡ 거래입니다. 최근 12개월 4건 평균은 492,500,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 500,000,000원입니다. 신건 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.85㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 121.85㎡ | 13 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 121.85㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2025.09 | 121.85㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2025.05 | 121.85㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 121.85㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2025.01 | 121.85㎡ | 11 | 455,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.12 | 121.85㎡ | 7 | 462,000,000원 |
| 2024.08 | 121.85㎡ | 2 | 447,500,000원 |
| 2024.07 | 121.85㎡ | 16 | 487,000,000원 |
| 2024.06 | 121.85㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.85㎡ | 4건 | 492,500,000원 |
전체 12건 평균은 474,208,333원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 492,500,000원과 최신 거래 500,000,000원이 더 중요합니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.9% 높은 추세라는 점까지 감안하면, 신건 457,000,000원은 최근 시세에 비해 가격 경쟁력이 있는 편입니다. 다만 본건은 2층이고 거래 표본은 층별 차이가 있으므로 개별 호수의 내부 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,970,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 246,400,000원 | 246,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피플펀드컴퍼니 | 221,000,000원 | 203,630,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,296,859원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 17,889,730원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 27,840,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 521,427,539원 중 예상 배당액은 450,030,000원, 미배당은 71,397,539원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 6,970,000원으로 반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 457,000,000원 | 450,030,000원 | 71,397,539원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 365,600,000원 | 359,681,600원 | 161,745,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 292,480,000원 | 287,585,280원 | 233,842,259원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금이 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 신건 가격부터 이미 최근 12개월 평균의 92.8%이므로, 권리 때문에 반드시 유찰을 기다려야 할 이유는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신촌초등학교 동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 단지. 평내마을중흥에스-클래스(1단지) 942세대, 사용승인일 2005.03.24입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·화재탐지·옥내소화전·도시가스·엘리베이터·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,275,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전주홍은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 의사, 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 우리은행 채권최고액 확인. 246,400,000원 설정 후 225,800,000원 변경등기가 있으므로 현재 유효 채권액과 배당계산의 기준을 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전관계 확인. 피플펀드컴퍼니 명칭변경·하츠자산관리대부 이전·제이비우리캐피탈 근질권 설정이 연속돼 있으나 모두 기준권리 후순위입니다.
- 층·내부상태 반영. 본건은 2층이므로 최근 12개월 평균 492,500,000원을 그대로 적정가로 보지 말고 실제 내부 상태와 층별 거래 차이를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 신건도 최근 시세 아래”
이 물건은 말소기준권리가 2015.08.13로 명확하고, 확인된 점유자 전주홍은 2025.05.01 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 안전한 편입니다.
가격도 신건 최저가 457,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 492,500,000원의 92.8%, 최신 거래 500,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +5.9%입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리는 깨끗하지만 신건은 비싸다’는 유형이 아니라, 권리상 인수 위험이 낮고 신건 가격도 최근 거래권 아래에 놓인 유형입니다. 다만 2층이라는 개별 조건, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 명도, 우리은행 근저당 변경등기와 실제 배당액을 원본으로 대조한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
