서울남부지방법원 2025타경12140. 영등포구 당산동2가 미라클시티 2층 204호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이맹자는 2022년 6월 20일 거래가 386,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 유다래도 같은 날 건물 전부에 관해 보증금 386,000,000원의 임대차계약을 체결했습니다. 유다래는 2022년 6월 22일 확정일자를 받고 2022년 7월 8일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 5월 21일 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준은 2025년 9월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 기준으로는 보증금 중 228,267,520원이 배당되고, 부족한 157,732,480원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙 인수, 특별조건으로 해소

등기상 실제 임차인은 유다래 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고나 대위·승계 중복신고로 표시된 내역은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 유다래의 전입일과 점유개시일은 2022년 7월 8일, 확정일자는 2022년 6월 22일로 모두 경매개시결정일보다 빠릅니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

② 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가는 232,320,000원으로 감정가 363,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

특별조건을 적용하지 않는 원칙적 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차는 낙찰가 232,320,000원에 인수 산정액 157,732,480원이 붙어 총 부담이 390,052,480원이 됩니다. 3회 유찰 시에는 185,856,000원과 203,545,984원, 4회 유찰 시에는 148,684,800원과 240,196,787원의 조합이므로, 낙찰가가 낮아져도 원칙상 총 부담은 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 232,320,000원 가정)

배당표 자체만 보면 유다래 보증금 부족분 157,732,480원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 해당 부족분의 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물 내 2층 204호입니다.
• 입지. 지하철 2호선 문래역 북서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 2호선과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 설비. 급배수·위생·소화·승강기·난방·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준공업지역의 평지·세로장방형 업무용 토지이며, 공시지가는 6,691,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 권리를 대상으로 하는지 확인하세요.
• 말소 이행 절차. 잔금 납부 전후 임차권등기 말소 시점과 제출서류, 말소 불이행 시 처리방식을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계 여부를 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물과 문래역·당산동2가 인근 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
• 기계식 주차. 차량 규격 제한, 사용 가능 여부, 수리비와 관리비를 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 구조를 바꾼다”

이 사건을 등기 순서만으로 보면 보증금 386,000,000원의 선순위 임차인이 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 외에 157,732,480원을 추가로 떠안아 총 부담이 390,052,480원이 되는 구조이며, 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 총액은 보증금 수준에 머뭅니다.

그러나 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 232,320,000원입니다. 따라서 결론은 “권리상 원칙 인수형이지만 특별조건으로 주된 인수가 해소되는 물건”입니다. 다만 시세자료가 없어 감정가 대비 64%만으로 가격이 싸다고 확정할 수 없고, 민간임대주택등기와 특별조건 이행을 확인한 뒤에야 안전한 입찰가를 정할 수 있습니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다.