의정부지방법원 2025타경72727. 경기도 구리시 갈매동 현대테라타워구리갈매 10층 에이1039호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 등기상 현재 소유자는 주식회사아이티온입니다. 말소기준권리는 2024년 1월 26일 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 762,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 12월 9일 유아이제사십일차유동화전문 유한회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
현재 최저매각가격은 382,200,000원으로 감정가 780,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 특히 지식산업센터는 실제 사용상태·임대현황·수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-17 현대테라타워구리갈매 10층 에이1039호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로 154 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 중 제10층 제에이1039호 |
| 소유자 | 주식회사아이티온 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 382,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 655,862,491원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 762,000,000원이고 채무자는 주식회사아이티온입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 1월 26일 주식회사아이티온으로 소유권이 이전된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세는 별도 검증
현재 최저가는 382,200,000원으로 감정가 780,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 267,539,999원, 그 다음은 187,277,999원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 382,200,000원 | 376,049,200원 | 385,950,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 267,539,999원 | 262,994,439원 | 499,005,561원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 187,277,999원 | 183,856,107원 | 578,143,893원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 국민은행 근저당의 미배당액은 385,950,800원 → 499,005,561원 → 578,143,893원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다. 현재와 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,150,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 762,000,000원 | 376,049,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 382,200,000원을 가정하면 집행비용 6,150,800원과 국민은행 근저당 376,049,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 385,950,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산마루초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 제10층 제에이1039호이며 기본적인 위생·급배수·전기·주차장·승강기·소화설비와 일부 냉난방 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 지적상 다수의 도로에 접하고 서측으로 폭 25m 내외의 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)이며 공시지가는 3,144,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 건물·유사 호실의 실제 거래와 임대 조건을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 점유 형태, 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 내·외부 관찰과 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 했으며 실제 이용상황 및 내부구조와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 동산·시설물 구분. 이동이 용이한 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 않았으므로 매각대상 포함 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 등 관련 공부를 경매 참여 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 382,200,000원이 감정가 780,000,000원의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 이용상태가 공장(지식산업센터)이며, 임대관계도 미상이기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인됐지만 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
