인천지방법원 2023타경49606. 김포시 통진읍 서암리 제리안2차 202동 1층 101호, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 320,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 현재 소유자는 고진영이며, 등기 흐름상 2021년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었다가 2022년 진주현종합건설주식회사로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 고진영 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.06.08 서민금융진흥원 가압류 11,123,661원입니다. 이후 경매개시결정과 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2022.03.24 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2024.08.07 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기부 원본에서 해당 이전등기의 현존·말소관계를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경49606 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 조강로 130, 202동 1층101호 (제리안2차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 제101호 |
| 소유자 | 고진영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,259,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023년 가압류
말소기준으로 산정된 권리는 2023.06.08 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤의 2023.11.14 임의경매개시결정과 2023.12.11 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 한국양계축산업협동조합 근저당권 역시 등기부상 말소 상태로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 ‘최근 하락’이 중요하다
제리안2차(201동·202동)는 20세대, 2021.11.29 준공된 다세대 단지입니다. 비교 면적은 57.99㎡이며 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 167,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 57.99㎡ | -1 | 130,000,000원 |
| 2024.05 | 57.99㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2024.04 | 57.99㎡ | 4 | 183,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.99㎡ | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저매각가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 98.6%입니다. 숫자만 보면 평균보다 약간 아래지만, 최신 거래는 130,000,000원까지 내려왔고 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -13.4%입니다. 따라서 감정가 320,000,000원 대비 49%까지 떨어졌다는 사실만으로 “시세보다 크게 싸다”는 평가를 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,123,661원 | 11,123,661원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,058,160원 | 5,058,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,622,979원 |
현재 회차 156,800,000원 기준 배당 산정에서 가압류 채권 합계 16,181,821원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 137,622,979원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 156,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,760,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 76,832,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 1층 제101호입니다.
- 입지. 김포시 통진읍 서암리 소재 김포시 통진도서관 동측 인근. 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 단지형 다세대주택 부지로 이용 중이고, 단지 내 도로가 개설돼 남측 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역·하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 438,800원/㎡. 토지면적은 1,808.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대 단지이며 실거래 표본은 3건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 98.6%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 최근 추세 -13.4%를 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 감정가 320,000,000원에서 2회 유찰됐다는 사실 자체보다 실제 최근 거래가격이 더 중요한 판단 기준입니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·매각물건명세서·전입세대열람 등으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.08.07 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 근저당권 이전등기와 기존 근저당 말소관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·군사시설 관련 보호구역·제한보호구역 등 토지이용계획을 실제 이용·재매각 관점에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 최신 시세와 점유 확인이 먼저
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 두 차례 유찰돼 156,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 평균이 159,000,000원이라 현재 가격은 시세권에 거의 붙어 있고, 최신 거래는 130,000,000원, 최근 추세는 -13.4%입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 큰 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 쪽에서는 현재 배당 산정상 인수액이 0원이고 후순위 가압류가 소멸하는 점이 긍정적입니다. 반면 감정요항표의 임대관계가 미상이고, 2024년 근저당권 이전등기도 원본 대조가 필요합니다. 가격은 최근 시세 수준, 시장 추세는 하락, 점유관계는 확인 필요. 이 세 가지를 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 보수적 검토 대상입니다.
