인천지방법원 2023타경49606. 김포시 통진읍 서암리 제리안2차 202동 1층 101호, 전용 57.99㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 320,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 109,760,000원까지 내려왔습니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2023.06.08. 서민금융진흥원 가압류 11,123,661원이고, 이후 임의경매개시결정과 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔습니다. 그러나 시세 판단의 기준은 감정가가 아니라 최근 거래입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 159,000,000원, 최신 거래는 130,000,000원이며 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.0%입니다. 반면 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -13.4%로 하락해, 현재 할인폭에는 시장 하락과 환금성 부담도 함께 반영됐을 가능성을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경49606 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 조강로 130, 202동 1층101호 (제리안2차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 57.99㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 고진영 · 2022.03.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 200,259,274원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.03.24. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 240,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.08. 서민금융진흥원 가압류이며, 이 가압류와 이후의 임의경매개시결정, 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
제리안2차(201동·202동)는 총 20세대, 2021.11.29. 준공된 단지입니다. 동일 면적 57.99㎡의 확인 거래는 3건이며, 전체 평균은 167,166,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 159,000,000원, 최신 거래는 130,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -13.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 57.99㎡ | -1 | 130,000,000원 |
| 2024.05 | 57.99㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2024.04 | 57.99㎡ | 4 | 183,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.99㎡ | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저가 109,760,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%이고 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 신건과 달리 가격상 할인 구간에 들어온 상태로 볼 수 있습니다. 다만 최근 시세 자체가 이전보다 13.4% 하락했기 때문에, 감정가 320,000,000원 대비 할인율을 가격 메리트의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,123,661원 | 11,123,661원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,058,160원 | 5,058,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,241,539원 |
현재 회차 109,760,000원 가정 시 가압류 채권 16,181,821원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 91,241,539원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,760,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 76,832,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,782,400원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 변수는 인수금이 아니라 낙찰가격과 환금성입니다. 다만 경매 신청채권자 청구액 200,259,274원은 시나리오상 배당 0원으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 배당요구·채권관계를 원문으로 대조하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포시 통진도서관 동측 인근이며 공동주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 단지형 다세대주택 부지로 이용 중이고 남측 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 제리안2차(201동·202동)는 20세대이며 2021.11.29. 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 감정가 320,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 159,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -13.4% 낮습니다. 현재 최저가가 시세 아래라도 추가 하락 가능성을 배제하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 20세대 다세대주택이고 현재 3회 유찰 상태입니다. 주변 유사 다세대의 실제 매도기간과 매수층을 함께 점검하세요.
- 최신 등기 대조. 2022.03.24. 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되고 이후 권리이전 기재도 존재하므로 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 200,259,274원에 대한 시나리오상 배당이 0원으로 계산되어 있으므로 배당요구 및 채권 변동 내역을 원문 대조하세요.
맺으며 — “할인은 분명하지만, 하락장과 환금성이 변수”
현재 최저가 109,760,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 69.0%이고 최신 거래 130,000,000원보다도 낮아, 신건 단계와 달리 가격상 할인폭은 분명히 확보된 상태입니다. 권리 분석상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 최근 시세는 -13.4% 하락했고, 이 물건은 이미 3회 유찰된 다세대주택입니다. 따라서 결론은 “감정가 대비 싸다”가 아니라, 최근 실거래보다 낮아진 가격이 실제 환금성 위험을 충분히 보상하는지 확인해야 하는 물건입니다.
