서울남부지방법원 2025타경12144. 금천구 시흥동 동성리치빌 5층 건물 중 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 강석진은 2020년 9월 거래가 234,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 김상민 명의의 채권최고액 165,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 박연희는 2020년 7월 27일 확정일자를 받고, 2020년 9월 2일 점유를 시작해 2020년 9월 3일 전입했습니다. 모두 2020년 10월 22일 말소기준 근저당보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 낙찰가보다 커서 원칙적으로는 매수인 인수가 발생하지만, 이 사건에는 그 결과를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 859-15 동성리치빌 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로43가길 11-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2013.02.06 |
| 소유자 | 강석진 (2020.09.09. 거래가 234,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수와 특별조건
말소기준권리는 2020년 10월 22일 김상민 근저당권입니다. 케이비국민카드와 비엔케이저축은행의 가압류, 금천구·국민건강보험공단·국·서울특별시의 압류 및 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 박연희의 임차권등기 자체는 2024년에 이뤄졌어도, 원래의 점유·전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 선순위 임차인의 지위가 핵심입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 박연희 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 234,000,000원 | 2020.09.03 2020.07.27 | 2024.10.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시돼 있으나 임차인 수에는 중복 합산하지 않았습니다. 실제 임차인은 박연희 1명입니다. 감정평가상 현 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 특별조건 밖의 별도 점유자나 추가 임대차 존재 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 64% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 293,000,000원의 64.0%인 187,520,000원입니다. 다만 같은 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특별매각조건을 반영하면 실질취득액은 187,520,000원*이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 인근 다세대의 최근 거래, 동일 건물 또는 유사 면적·연식·층의 거래와 별도로 비교해야 합니다. 특히 감정평가상 주위환경과 교통상황은 모두 보통으로 평가됐고, 내부 상태는 폐문으로 직접 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 박연희 보증금 | 234,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 근저당 · 김상민 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,023,478원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이저축은행 | 14,756,818원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 49,905,280원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한울중학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2013년 2월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 외장석 붙임, 창호는 PVC 창호이며 난방·위생·급배수·주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 5m 포장도로에 접하고, 완경사지의 세장형 토지를 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 정비사업. 소규모주택정비 관리지역이면서 2025년 5월 19일 지정된 시흥1동 859일대 가로주택정비사업 시행구역에 포함돼 있습니다. 사업 단계와 권리산정 기준은 별도 확인이 필요합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 폐문으로 내부구조·확장·인테리어와 실제 이용상태는 외부관찰과 자료를 토대로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류, 주택도시보증공사의 협조 절차를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 실제 임차인은 박연희 1명으로 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·현장 방문·송달내역으로 추가 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천구·국·서울특별시 등 압류 중 당해세가 있으면 집행비용보다 뒤 또는 임차인보다 앞서 배당될 수 있으므로 법원과 관할기관에서 금액을 확인하세요.
- 시세 비교. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 실거래와 내부 수리비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 정비사업 영향. 가로주택정비사업의 진행 단계, 조합원 지위, 분담금, 현금청산 가능성 등을 해당 사업 주체와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수 0원”
이 물건의 권리분석은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 박연희는 말소기준 근저당보다 앞선 대항력·우선변제권 있는 임차인이고 보증금 234,000,000원이 최저가보다 커, 원칙적으로는 미배당 49,905,280원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 약 234,000,000원으로 고정됩니다.
둘째, 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 조건이 그대로 이행되면 박연희 관련 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차의 실질취득액은 187,520,000원*으로 내려갑니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 64%만 보고 싸다고 결론 내릴 수는 없고, 특별조건 밖 점유관계·당해세·내부 상태·정비사업 조건을 확인해야 합니다. 주된 인수위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류. 문서의 한 줄이 결과를 바꾸는 사건입니다.
