서울남부지방법원 2025타경12149. 양천구 목동 ‘릴라이브’ 제5층 제501호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이화니이고, 2025.09.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이보다 앞선 2024.09.23에는 김세현 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 보증금은 275,000,000원, 전입·점유개시는 2022.09.16, 확정일자는 2022.08.30입니다.
표면적으로는 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 훨씬 커서 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당 가정에서도 김세현에게 121,369,344원이 배당되고 153,630,656원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 삼는 특별조건이 붙어 있어, 김세현 임차권만 놓고 보면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 그렇다고 권리가 완전히 닫히는 것은 아닙니다. 임현곤의 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 805-5 릴라이브 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙서로6길 20-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이화니 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 123,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2022.06.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건, 미상 점유자는 별도
말소기준권리는 2025.09.17 강제경매개시결정입니다. 김세현은 그보다 훨씬 앞선 2022.09.16에 전입·점유를 시작했고 2022.08.30 확정일자를 갖췄으며, 2024.09.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리분석만 하면 선순위 임차보증금 미배당액은 매수인 승계 대상입니다. 다만 이 사건의 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 삼고 있어 김세현 관련 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현곤 | 미상 | 2025.09.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김세현 | 건물 전부 | 2022.09.16 | 2022.08.30 | 275,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 김세현은 일반 배당계산상 현재 회차에서 153,630,656원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 조건은 임현곤에게 적용되는 것으로 볼 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 — 감정가 할인율만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 123,904,000원이고 3회 유찰된 회차입니다. 후속 시나리오는 4회 유찰 시 99,123,200원, 5회 유찰 시 79,298,560원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에 직접 적용할 수 있는 동일 조건의 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,656원 |
| 1. 임차인 김세현 보증금 | 275,000,000원 | 121,369,344원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 김세현 보증금의 미배당액은 153,630,656원입니다. 일반 원칙이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 김세현 관련 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목동사거리 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2022.06.24입니다. 도시가스·개별난방·승강기·CCTV·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역은 감정자료에 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 릴라이브는 20세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.4회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다. 현재 사건도 3회 유찰되어 있어 소규모 다세대의 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김세현 미배당액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임현곤 보증금 확인. 2025.09.02 전입은 말소기준권리보다 앞서므로 보증금, 점유관계, 임대차계약, 확정일자 유무를 확인해야 전체 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 임현곤은 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 최종 배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 김세현 임차권등기의 실제 점유 상태와 임현곤의 현재 점유 여부를 현황조사·현장 확인으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
맺으며 — “큰 임차보증금은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김세현의 보증금 275,000,000원입니다. 현재 최저가 123,904,000원보다 크고, 배당 가정상 153,630,656원이 남기 때문에 특별조건이 없다면 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건 덕분에 김세현 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
남은 핵심은 임현곤입니다. 말소기준권리보다 앞선 2025.09.02 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 게다가 20세대 다세대, 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 2.4회 유찰이라는 조건도 겹칩니다. 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없는 상태에서 최저가가 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 김세현은 특별조건으로 정리, 임현곤은 미해결. 이 한 줄이 이 사건의 권리분석 결론입니다.
