서울남부지방법원 2025타경12166. 강서구 등촌동 도원더52에이동 301호, 전용 29.05㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 379,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 242,560,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 외형만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 보증금 356,000,000원의 선순위 임차권이 있습니다.
임차인 김현아는 2022.08.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.18.입니다. 현재 말소기준권리인 2024.08.02. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 일반적인 권리계산만 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 지하 1층·지상 14층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 천민수 (2022.08.10. 매매, 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 356,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인일 | 2022.04.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2022.05.24. 설정된 신한은행 근저당권 2건은 2022.08.26. 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 경매 시점의 말소기준은 2024.08.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차권자 김현아의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서므로 임차권은 통상 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 전부 · 주거(임차권등기) | 356,000,000원 | 2022.08.26. / 2022.08.18. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 | 117,635,840원 특별조건 시 0원* |
김현아는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기부·현황조사·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않으며, 특별매각조건은 해당 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 범위에서만 인수 위험을 제거합니다.
③ 유찰별 실질 부담 — 조건이 없으면 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 최저가 + 인수 | 특별조건 적용 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 242,560,000원 | 117,635,840원 | 360,195,840원 | 242,560,000원* |
| 3회 유찰 시 | 194,048,000원 | 165,468,672원 | 359,516,672원 | 194,048,000원* |
| 4회 유찰 시 | 155,238,400원 | 203,734,938원 | 358,973,338원 | 155,238,400원* |
특별매각조건을 제외하면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 최저가와 인수액의 합계는 약 359,000,000원~360,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 2회·3회·4회 유찰 가격만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 확정적으로 이행될 때 현실화됩니다.
④ 시세 비교 — 거래표 기준 할인, 다만 거래는 2022년
도원더52 전용 29.05㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 평균 거래가는 375,000,000원, 최저 359,000,000원, 최고 389,000,000원이며 최신 거래는 2022.11. 379,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
특별매각조건 적용 시 실질취득액 242,560,000원은 위 거래평균 375,000,000원의 64.7%입니다. 거래표만 놓고 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 비교 거래가 모두 2022.08.~2022.11.에 집중돼 있어 현재 가격을 직접 보여 주는 최신 표본은 아닙니다. “2022년 거래 대비 낮다”고 평가할 수는 있지만, 이를 곧바로 현재 시세보다 확실히 싸다는 결론으로 확대해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 242,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,840원 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 | 356,000,000원 | 238,364,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 356,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 117,635,840원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이나, 명세서상 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준시점 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 대일고등학교 남동측 인근으로 업무용 빌딩, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주거용 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물로 사용승인일은 2022.04.25.입니다. 위생·급배수·난방·화재·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 일단의 토지는 동측 약 30m, 남측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 소규모 오피스텔이며 동일면적 거래 표본이 5건으로 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 매수인에게 요구되는 절차를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소 이행서류 확인. 잔금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류의 제출 시점과 실행 가능성을 집행법원에 확인해야 합니다.
- 조건 미적용 시 상한 재계산. 특별조건이 불확실하면 최저가가 아니라 최저가와 룰상 인수액의 합계 360,195,840원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 거래시점 보정. 비교 거래는 모두 2022년이므로 현재 매매·임대 호가와 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 20세대 오피스텔의 거래량, 공실, 임대수요와 매도 소요기간을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 경매 후 처리 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현 점유상태, 명도 주체, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 포기·말소 조건이 먼저”
이 사건은 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가에 일반 원칙을 적용하면 매수인은 117,635,840원을 인수하고 실질 부담은 360,195,840원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 보증금 수준에 머뭅니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그대로 적용되고 주택도시공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 결론은 달라집니다. 실질 인수 0원*, 실질취득 242,560,000원으로 정리됩니다. 이 금액은 확인된 동일면적 5건 평균의 64.7%지만 거래가 모두 2022년이라는 한계가 있습니다. 결론은 조건 확인 전에는 인수형, 조건 확정 후에는 가격형입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 실제 매각조건으로 적용되고, 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우를 전제로 합니다.
