서울남부지방법원 2025타경12171. 서울 강서구 화곡동 로빈하우스 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 279,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 178,560,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금과 특별매각조건입니다.

임차인 황현길은 2019.11.09 점유를 시작하고 2019.11.11 전입했습니다. 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당액은 175,260,160원에 그쳐 보증금 전액에는 미치지 못합니다.

원칙대로라면 부족액 94,539,840원이 매수인에게 승계됩니다. 그러나 이 사건에는 보증기관이 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 황현길 보증금과 관련된 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 효력은 해당 임차보증금에만 적용되며, 현장이나 원본 서류에서 별도의 임차인이 확인된다면 그 위험까지 없애는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건으로 인수 해소

2019.09.09 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2019.11.08 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 황현길의 점유·전입은 말소기준보다 앞서므로 일반적인 사건이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

등기부의 3-2번은 3번 임차권의 계약일자·확정일자를 바로잡은 경정등기이므로 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 황현길 1명으로 분석합니다.

② 시세 비교 — 51.0% 수치는 보이지만 표본이 약하다

확인된 로빈하우스 실거래는 2022.06 거래 1건입니다. 전용 39.78㎡, 5층이 350,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상은 전용 29.93㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 건수도 1건뿐입니다. 따라서 현재 실질취득 178,560,000원이 해당 거래금액의 51.0%라는 수치는 참고할 수 있지만, 이를 곧바로 동일 면적의 현재 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)

일반 배당계산상 임차인 미배당액은 94,539,840원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.8%를 적용한 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지역이며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측 약 5미터, 북서측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 264.0㎡이며 공시지가는 3,912,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대이고, 제공 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 권리 문제가 해소돼도 매도·재경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
• 현장 확인. 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도를 기준으로 감정평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 분석은 특별조건 적용 시 인수 0원*, 실질취득 178,560,000원​*입니다. 특별조건이 적용되지 않으면 통상 인수액 94,539,840원이 추가됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소돼도 실제 점유 현황과 인도 시점은 별도 문제입니다. 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 재확인하세요.
• 추가 임차인. 특별조건은 황현길 보증금에 관한 반환청구권에 적용됩니다. 현장에서 별도의 점유자나 임대차가 발견되면 그 대항력과 보증금은 따로 분석해야 합니다.
• 시세 대조. 확인 거래는 2022.06의 전용 39.78㎡ 1건입니다. 대상 전용 29.93㎡와 다른 표본이므로 인근 동일 면적 다세대 거래를 추가 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 미확인 물건입니다. 누수·결로·설비·불법 구조변경 여부를 현장과 건축물대장으로 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 말소와 관련 의무의 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비, 당해세와 실제 집행비용은 배당표 추정과 달라질 수 있으므로 별도 조회하세요.

맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이번 승부처는 특별조건의 확실성”

이 물건은 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고, 보증금 269,800,000원이 현재 최저가 178,560,000원을 크게 웃돕니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 물건입니다.

그러나 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별조건으로 정하고 있어, 황현길 보증금에 관한 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 178,560,000원​*으로 바뀝니다. 권리의 핵심 위험이 해소되는 대신, 투자의 승부처는 특별조건 원문의 확정성·내부 상태·환금성으로 이동합니다.

확인 실거래 350,000,000원과 비교하면 실질취득은 51.0%이지만, 해당 거래는 2022.06의 전용 39.78㎡ 1건으로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 여기에 13세대 소규모 다세대, 평균 4.3회 유찰, 내부 미확인 요소가 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 특별조건으로 해소 가능, 가격 메리트는 추가 시세조사 후 판단”입니다.