매력지수 B등급 · 임차권등기 임차인 보증금 리스크는 있으나 유찰 후 가격 메리트가 생기는 물건
대항력 있는 임차인 보증금 8천만원이 존재해 권리 안전형은 아니지만 매각으로 임차권은 소멸되고 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이라 가격 검토 여지가 있음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 신축급 아파트에 가격 조정은 들어갔지만, 핵심은 임차권등기 임차인 보증금 8천만원입니다. 임차인은 대항력·우선변제권이 있어 배당 구조 확인이 필요하며, 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 접근 가격대가 형성됐습니다.
감정가 / 최저가
719,000,000원
503,300,000원
임차보증금
80,000,000원
이규호 임차권등기
최저가 비율
70%
감정가 대비
매수인 인수
0원
배당요구 후 매각소멸
인천지방법원 2024타경48013. 김포시 고촌읍 태리로 236 캐슬앤파밀리에시티1단지 130동 701호 아파트입니다. 전용면적과 내부 구성 정보는 제공 자료상 확인되지 않으며, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 여러 압류와 근저당이 존재하지만, 경매 후 소멸 구조입니다. 다만 주택임차권 등기가 있어 단순 무인수 물건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2024타경48013
소재지
경기도 김포시 고촌읍 태리로 236, 130동 7층 701호
물건종류
아파트 · 캐슬앤파밀리에시티1단지
소유자
이진경, 정대섭
감정가 / 최저가
719,000,000원 / 503,300,000원
청구액
767,250,202원
매각기일
2026.07.21
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필요
말소기준권리 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.10.04 설정된 주택임차권은 임차인 이규호의 보증금 80,000,000원과 연결되어 있습니다. 임차인은 2022.09.29 전입 및 확정일자를 갖추고 배당요구를 하여 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
권리
배당
승계
이규호
80,000,000원
대항력 有 우선변제권 有
배당요구
매각으로 소멸
⚠️ 임차권 핵심 임차인은 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당 구조상 보증금은 우선 배당 대상이며, 매각 후 임차권은 소멸하지만 배당 부족 여부는 당해세 등 우선순위 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 503,300,000원 기준)
배당 항목
금액
집행비용
7,433,000원
임차인 이규호 보증금
80,000,000원
소유자 교부
415,867,000원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
1회 유찰 후 5.033억, 추가 유찰 시 가격 조정 가능
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 이규호 임차인의 대항력·우선변제권이 핵심 검토 대상입니다.
가격 검토. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 유찰에 따른 가격 조정이 반영됐습니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
현황 확인. 임차권등기와 실제 점유 관계를 현황조사서와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 임차권 구조가 먼저”
이 물건은 신축급 아파트라는 장점과 1회 유찰 가격이라는 매력이 있습니다. 다만 일반적인 권리 안전형과 달리 임차권등기 임차인의 보증금 8천만원이 존재합니다. 배당요구와 우선변제 구조를 확인한 뒤 접근해야 하며, 가격 메리트는 현재 최저가와 향후 유찰 가능성을 함께 비교하는 전략이 필요합니다.
사건 개요
소재지
경기도 김포시 고촌읍 태리로 236, 130동 7층 701호 (캐슬앤파밀리에시티1단지)
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2024타경48013
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-21 10:00
·별관 제122호 법정
물건
캐슬앤파밀리에시티1단지 130동 7층 701호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
