171,520,000원
서울남부지방법원 2025타경12176. 화곡동 웰타운에이 11층 1102호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 장순자는 2021년 7월 5일 매매를 원인으로 거래가 266,000,000원에 취득했고, 같은 날 임차인 김청환도 보증금 266,000,000원으로 임대차계약과 확정일자를 갖췄습니다. 김청환의 전입과 점유개시는 2021년 8월 2일이며, 2023년 8월 2일에는 건물 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 9월 17일 강서구 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서 있으므로, 권리 순서만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저매각가 171,520,000원에서 집행비용을 뺀 168,318,720원이 임차인에게 배당되면 보증금 부족분은 97,681,280원입니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층/지상 13층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 장순자 (2021.07.05. 매매, 거래가 266,000,000원 · 2021.08.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 171,520,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 5,978,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김청환 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.08.02 | 2021.07.05 | 266,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.08.02 | 실질 승계 0원* 룰상 97,681,280원 |
김청환은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 실제 임차인 수는 1명이며, 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 구조 — 64% 할인만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가는 268,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 171,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 171,520,000원 | 97,681,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 137,216,000원 | 131,505,024원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 109,772,800원 | 158,564,019원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로, 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 실질 총부담은 크게 줄지 않습니다. 반대로 특별매각조건이 각 회차에서 유효하게 적용되고 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면 실질취득가는 해당 회차의 낙찰가가 됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 낙찰가가 아니라 특별매각조건의 확정·이행 여부를 먼저 확인한 다음 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,280원 |
| 1. 임차인 김청환 보증금 | 266,000,000원 | 168,318,720원 |
| 미배당 보증금 | - | 97,681,280원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 미배당 보증금은 97,681,280원이지만, 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소돼 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 ‘까지산역’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층·지상 13층 건물로 사용승인일은 2021.03.24입니다. 급·배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 보증금, 임차권등기 말소 시점과 절차가 매각허가조건에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 잔금 납부 후에도 임차권등기가 남지 않도록 말소에 필요한 서류와 책임 주체를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.02. 기재된 민간임대주택등기의 말소 여부와 매수인에게 남는 임대의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사·전입세대·현장 방문으로 확인하고, 점유자가 있다면 인도 시기와 명도 절차를 검토하세요.
- 기계식 주차. 차량 규격 제한과 유지관리 상태, 주차장 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 체납액 확인. 관리비·세금과 공용부분 체납 여부를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수 0원”
등기 순서만 보면 김청환은 보증금 266,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저매각가에서는 97,681,280원이 미배당되므로 일반적인 경매라면 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 조건이 확정·이행되면 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 핵심은 감정가에서 36% 내려왔다는 사실이 아니라 확약의 법적 범위와 실제 이행입니다. 특별매각조건과 임차권등기 말소가 명확하다면 권리 위험은 크게 줄지만, 선순위 민간임대주택등기와 실거래 부재는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 비교자료 확보 전까지 보류입니다.
