서울남부지방법원 2025타경12185. 서울 강서구 화곡동 엠제이타운 12층 1203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년 6월 10일 거래가액 268,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 임차인 이상철의 임대차계약일은 2021년 5월 1일, 전입·점유·확정일자는 모두 2021년 5월 24일입니다.

말소기준은 2022년 9월 15일 강서세무서장의 국 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 175,360,000원보다 보증금 268,000,000원이 크기 때문에, 단순히 “감정가의 64%까지 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

임차인 이상철은 말소기준인 2022년 9월 15일 압류보다 앞선 2021년 5월 24일 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023년 7월 4일 보증금 268,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 95,895,040원이나, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 해당 조건은 이상철 임차권에 한정됩니다. 현재 확인된 확약 밖 별도 임차인은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 95,895,040원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원과 신청채권 268,000,000원은 이 계산에서 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 64% 할인만 보면 안 된다

현재 최저가는 감정가 274,000,000원의 64%인 175,360,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 원칙 아래에서는 현재 회차의 룰상 인수액이 95,895,040원이고, 3회 유찰 시 130,476,032원, 4회 유찰 시 158,140,826원으로 증가합니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 12층으로 승강기·소화전·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 3m 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이상철의 보증금 268,000,000원 전액에 적용되는지 확인하세요.
• 말소 이행 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·주체·처리 시점을 법원과 이해관계인에게 확인하세요.
• 배당표 확인. 현재 계산상 임차인 배당액은 172,104,960원, 룰상 부족분은 95,895,040원입니다. 실제 배당표와 차이가 없는지 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 내부 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 6월 10일 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대 시세를 별도로 확인하세요.
• 체납 항목 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납액 등 배당 계산에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

등기와 임차관계만 보면 이 물건은 명확한 대항력 인수형입니다. 임차인 이상철의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르고 보증금 268,000,000원이 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서도 95,895,040원의 미배당 보증금이 남습니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 제시합니다. 그 조건이 그대로 적용되고 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질 취득가격은 최저매각가 175,360,000원*으로 정리됩니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트 자체는 별도로 검증해야 합니다. 권리의 답은 특별매각조건에 있고, 가격의 답은 현장과 최근 거래 확인에 있습니다.