수원지방법원 2024타경94324. 용인시 처인구 역북동의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 3,274,575,600원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,604,542,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 중심은 낙찰가가 아닙니다. 등기부 갑구 3번에 2024.10.15. 접수된 조영우의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 말소기준은 그보다 뒤인 2024.11.20. 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서 비고도 이 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
특히 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수금액이 0원으로 계산됐다는 이유로 “인수 0원” 물건으로 보면 안 됩니다. 이 사건의 주된 인수 위험은 금액으로 고정된 채무가 아니라 소유권 자체에 영향을 줄 수 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 325-23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 등기 건물 | 경기도 용인시 처인구 역북동 401-21 · 경기도 용인시 처인구 관전로 6-1 |
| 소유자 | 박진휘 |
| 감정가 / 최저가 | 3,274,575,600원 / 1,604,542,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 4,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2024.11.20. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 채권자 박상희 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준 뒤의 2025.08.26. 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 법정지상권은 매각물건명세서상 해당사항 없음입니다. 그러나 후순위 압류 소멸보다 훨씬 중요한 것은 말소기준 전에 존재하는 가등기의 인수 여부입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금이 없어 ‘확정’할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허형 | 2021.01.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진휘 | 2024.10.04 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종권 | 2023.07.03 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상주 | 2024.04.17 | 미상 | 미상 | 2024.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
4명 모두 전입일이 2024.11.20. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 대항력을 확정적으로 “있음”이라고 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 모두 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가에 더해 실제로 떠안을 금액이 존재하는지도 확정할 수 없고, 따라서 실질취득비용 역시 고정할 수 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,604,542,000원으로 감정가 3,274,575,600원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 1,123,179,400원, 4회 유찰 시 786,225,580원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 가등기 인수와 소유권 상실 가능성, 보증금 미상의 선순위 전입자들이 동시에 존재하므로, 낙찰가 하락이 그대로 안전마진이 된다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,604,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,445,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,586,096,580원 |
현재 예상배당 산정에는 집행비용 18,445,420원과 소유자 교부 1,586,096,580원이 표시돼 있습니다. 청구액은 4,680,000,000원이지만 위 배당표에는 별도 채권자 배당액이 반영돼 있지 않습니다. 또한 가등기 인수와 보증금 미상의 점유·임차 위험은 금액배당표만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 상태 — 환지예정지와 면적 차이
- 일괄매각. 목록 1·2·3 토지는 용인역삼구역도시개발사업 지구 내 환지예정지 BL-7-4입니다.
- 현황. 목록 1번 토지는 현황 전, 목록 3번 토지는 현황 하천 및 전입니다.
- 건물 면적 차이. 목록 4번 건물 1층 면적은 공부상 19.44㎡이나 실제는 40㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 완충녹지에 저촉됩니다.
- 기타 규제. 자연보전권역·도시개발구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목 답 · 토지이용상황 답 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 면적 327.0㎡ · 공시지가 1,140,000원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 수원지방법원 용인시법원 북측 인근, 용인역삼구역 도시개발사업구역 내에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 종전 토지는 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 토지의 대표 지목과 이용상황은 답이며, 일부 토지는 현황 전 또는 하천 및 전으로 확인됩니다.
- 임대관계. 상세 임대관계는 확인되지 않은 상태여서 점유자별 실제 계약관계 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인이 최우선. 갑구 3번이 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결권이 현재도 행사 가능한지 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 가능성 검토. 매각물건명세서에 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있으므로 낙찰가 계산 전에 권리관계를 확정해야 합니다.
- 4명의 점유관계 확인. 허형·박진휘·김종권·이상주의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 대조해야 합니다.
- 박진휘 관계 확인. 소유자와 동일한 박진휘가 점유·임차 관계에도 기재돼 있으므로 가장임차인 여부 또는 관계인인지 확인해야 합니다.
- 이상주 배당요구. 이상주는 2024.12.12. 배당요구를 한 것으로 확인되므로 실제 임대차 조건과 보증금 확인이 필요합니다.
- 환지예정지 확인. 목록 1·2·3 토지가 용인역삼구역 도시개발사업의 환지예정지 BL-7-4에 해당하므로 환지계획과 권리면적을 확인해야 합니다.
- 건물 면적 차이 확인. 목록 4번 건물 1층은 공부상 19.44㎡, 실제 40㎡로 기재돼 있어 현황과 공부의 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 권리가 있다
감정가 3,274,575,600원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 1,604,542,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 할인율은 결론이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 조영우의 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성까지 명시돼 있습니다. 동시에 말소기준 이전 전입자 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%라 싸다”가 아니라 “권리를 확정하기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없다”가 핵심입니다. 가등기의 성격과 존속 여부, 전입자들의 실제 임대차관계와 보증금, 환지예정지 권리관계 및 건물 면적 차이까지 확인한 뒤에야 가격 판단 단계로 넘어갈 수 있습니다.
