서울남부지방법원 2025타경12190. 화곡1동주민센터 남서측 인근에 있는 ‘포엠빌’ 12층 건물 중 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자 고완석은 2021년 10월 10일 매매계약을 체결하고 2021년 11월 5일 거래가액 283,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 임차인 전형주도 전입과 점유를 시작했습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2023년 1월 11일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전형주의 전입·점유는 그보다 앞선 2021년 11월 5일이므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 283,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 매수인이 부족분을 인수합니다. 현재 최저가 기준 룰상 인수액은 111,526,080원입니다.

그러나 이 물건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 조건이 원문대로 적용·이행되면 전형주 임차보증금의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 해소한다

말소기준인 2023년 1월 11일 가압류 이후의 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사실과 임차인의 선순위 대항력이 처음부터 없다는 것은 다른 문제입니다. 전형주의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

2023년 9월 18일의 등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 전형주 임차권의 임대차계약일과 확정일자를 각각 2021년 9월 7일과 2021년 9월 27일로 고친 경정등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 전형주 1명으로 봅니다. 배당요구는 2023년 8월 18일 접수된 것으로 확인됩니다.

③ 가격 구조 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 174,720,000원입니다. 감정가 대비 비율은 64%이고, 특별매각조건이 적용되면 실질취득액도 174,720,000원입니다.

다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라, 이전 회차 가격에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호와 함께 봐야 합니다.

* 특별매각조건이 동일하게 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 룰상 미배당액은 특별조건을 제외하고 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 계산한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인 배당에 사용되며, 전형주의 보증금 미배당액은 111,526,080원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 10층으로, 위생·급배수·소방·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 3미터 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 가격 유동성. 현재까지 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래와 직접 비교하기 전에는 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체가 주택도시보증공사인지, 전형주 보증금 잔액 전부에 적용되는지, 임차권등기 말소 시점과 절차를 확인하세요.
• 점유자 재확인. 실제 임차인은 전형주 1명으로 분석되지만, 현장 점유자가 동일한지와 별도 임대차가 존재하지 않는지 확인하세요.
• 임차권 경정 내용 확인. 계약일 2021.09.07, 확정일자 2021.09.27로 경정된 등기와 매각물건명세서의 기재가 일치하는지 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 2023.06.20. 강서세무서장 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 실거래 비교. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대수익을 우선 확인하세요.
• 기계식주차 확인. 차량 규격, 이용 가능 여부와 유지관리 상태가 오피스텔의 사용성과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

이 물건은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 전형주의 보증금 283,000,000원이 최저가를 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 111,526,080원을 인수해 룰상 총부담이 286,246,080원으로 올라갑니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 정확히 적용·이행되면 전형주에 대한 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 174,720,000원입니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 합격입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰·감정가의 64%라는 숫자는 감정가 대비 할인일 뿐, 실거래 시세 대비 할인임을 뜻하지 않습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 해소됐지만, 시세 메리트는 별도 검증이 필요한 오피스텔”입니다.