부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경2014 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트조 24.12㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

59,500,000원 5,950만 감정가 85,000,000원

감정가의 70% 2026-07-21 낙찰

낙찰일

07-21 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

595만원

최저가의 10% · 5,950,000원

실거래 대비

▼ 5.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 6,266만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 1.16억 중 미배당 5,797만원 인수 위험이 핵심인 오피스텔 경매

가격 최저가 5,950만원이나 임차보증금 인수 5,797만원 발생 — 실질취득 약 1.17억 수준
자금 입찰보증금 약 595만원 · 낙찰 후 임차인 미배당 잔액 인수 가능
리스크 말소기준권리 이전 임차권등기 존재. 매수인 인수권리 확인 필요

한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 인수 위험입니다. 임차인 정수현의 보증금 116,000,000원 중 배당 부족분 57,971,000원을 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가

85,000,000원

최저가 59,500,000원

실질취득 부담

약 117,471,000원

낙찰가+인수 57,971,000원

인수액

57,971,000원

임차권등기 미배당

핵심지표

C등급

인수 위험 반영

인천지방법원 2025타경2014. 부천시 원미구 중동 굿모닝위너스텔4차 14층 1417호 오피스텔입니다. 전용면적은 제공된 자료상 확인되지 않으며, 현재 권리분석의 핵심은 을구 5번 임차권등기입니다. 임차인 정수현은 2022년 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마친 상태로, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 존재합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경2014
소재지	경기도 부천시 원미구 중동 1131-4 굿모닝위너스텔4차 14층1417호
물건종류	오피스텔
소유자	조철호
감정가 / 최저가	85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구액	정수현 / 116,000,000원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2025.04.14 압류(부천시)로 판단됩니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 5번 임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정수현	116,000,000원	有	有	미배당 잔액 가능

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 그러나 배당표 기준 임차인 보증금 116,000,000원 중 58,029,000원만 배당되고, 부족분 57,971,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

⛔ 핵심 위험 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당 보증금 부담이 커지는 구조입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 약 117,471,000원으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,471,000원
임차인 정수현 보증금	116,000,000원	58,029,000원
경매개시결정	116,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득 부담

인수 보증금 반영 시 실제 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부천시 원미구 중동 계남중학교 북동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장 및 신중동역이 소재해 교통여건은 무난합니다.
용도. 중심상업지역 내 업무시설 및 근린생활시설 건부지에 위치한 오피스텔입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 임대수요와 권리관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 낙찰 전 반드시 인수 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가 5,950만원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
임차인 관계 확인. 임차인 정수현은 권리자 및 경매 신청 관계와 연결되어 있어 추가 확인이 필요합니다.
배당 부족분 검토. 실제 배당 결과에 따라 인수액은 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 물건은 감정가 대비 낮아 보이는 최저가가 장점처럼 보이지만, 실제 투자 판단은 임차권등기 보증금 인수 가능성을 중심으로 해야 합니다. 현재 회차에서는 약 5,797만원의 인수 부담이 예상되어 실질취득 비용은 크게 올라갑니다. 권리관계 확인 없이 최저가만 보고 입찰하기에는 위험한 구조입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 발목 잡는다 — 부천 굿모닝위너스텔4차 1417호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 된다

③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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