서울남부지방법원 2025타경12204. 양천구 신정동 오목로23길 32, 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 263,080,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,697,000원, 감정가의 51.2%입니다. 현재 소유자는 이민열이고 2022년 2월 16일 238,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 임차권 처리 방식입니다. 김정동은 2022년 2월 15일 전입·점유, 2022년 1월 19일 확정일자를 갖추고 보증금 238,000,000원의 임차권등기를 2024년 3월 11일 마쳤습니다. 공급된 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 132,011,242원을 배당받고 105,988,758원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 별도 점유자는 미상

말소기준은 2025년 9월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 3월 11일 등기된 김정동의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 김정동의 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 확정일자는 2022년 1월 19일, 주민등록·점유개시는 2022년 2월 15일이며 보증금은 238,000,000원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

김정동과 강동수는 보증기관의 중복 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 임차인으로 조사되어 실제 임차인은 2명입니다.

③ 가격 비교 — 56.6% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다

확인되는 동일 면적 44.79㎡ 실거래는 2022년 2월 238,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 134,697,000원은 이 거래가의 56.6%입니다. 김정동에 대한 특별매각조건을 반영한 알려진 범위의 실질취득도 134,697,000원이므로, 수치상 과거 거래가보다 낮습니다.

다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래가 2022년 2월에 이뤄졌기 때문에, 238,000,000원을 현재 시세의 정밀한 기준으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 강동수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 할인폭을 그대로 가격 메리트로 환산해서도 안 됩니다. 이 사건의 입찰가 판단은 미상 임차인의 권리 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,697,000원 가정)

일반 배당 계산상 김정동 보증금 중 105,988,758원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김정동 관련 실질 인수는 0원*입니다. 강동수의 미상 보증금 위험은 이 계산과 별개입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김정동 룰상 인수액은 늘지만 특별조건이 핵심

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이기 때문에 “최저가가 싸다”는 판단이 틀릴 수 있습니다. 이 사건도 일반 계산만 보면 그 구조입니다. 다만 김정동 부분은 특별매각조건으로 미배당 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 조건이므로, 해당 임차인의 룰상 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 남는 문제는 강동수의 미상 보증금입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택이며, 골든빌 총 6세대 중 전용 44.79㎡ 4층 401호입니다.
• 입지. 서울 양동초등학교 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 신정역이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 서측 및 남측 포장도로에 접하고, 토지는 2필 1단지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 제시외 물건. 401호 북측 테라스의 보일러실이 제시외 물건으로 평가에 포함됐습니다.
• 거래표본. 확인되는 동일 면적 실거래가 2022.02의 238,000,000원 1건뿐이라 가격·환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김정동의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 강동수 권리 확인. 전입일은 2024.07.25지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 실제 점유, 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
• 가격 판단. 최저가 134,697,000원은 확인되는 실거래 238,000,000원의 56.6%지만 실거래 표본이 1건뿐입니다.
• 제시외 보일러실. 북측 테라스 제시외 보일러실이 평가에 포함된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 직접 대조해 강동수의 미상 위험을 해소한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 물건의 첫인상은 보증금 238,000,000원이 최저가를 크게 웃도는 대항력 임차인 인수형입니다. 일반 계산이라면 현재 회차에서 김정동의 미배당 105,988,758원을 매수인이 떠안게 됩니다. 하지만 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 김정동 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 별도 점유자 강동수는 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 위험이 남아 있고, 이 위험은 김정동에 관한 특별매각조건으로 없어지지 않습니다. 감정가의 51.2%까지 내려온 가격과 2022년 실거래 238,000,000원 대비 56.6%라는 숫자는 눈에 띄지만, 권리 미상 부분을 해결하기 전까지 그 할인폭을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다. 주된 임차권은 정리됐지만, 미상 임차인 확인이 최종 입찰 여부를 가르는 사건입니다.