서울남부지방법원 2025타경12208. 영등포동주민센터 남동측 인근의 해강플러스 4층 404호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 260,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 보증금 252,000,000원의 대항력 임차권과 특별매각조건입니다.
임차인 신다혜는 2022.07.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.11.입니다. 말소기준인 2023.10.23. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 배당 후 부족액 88,729,600원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 명세서상 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건으로 기재돼 있어, 이 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 9층 건물 중 4층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.03.30 |
| 소유자 | 문지우 (2022.08.05. 매매, 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부에 있던 동작신용협동조합 근저당권 2건과 강동농업협동조합 근저당권은 각각 2021.06.21.과 2022.05.23. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.23. 영등포세무서장의 압류이며, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신다혜 주거 · 임차권등기 | 건물전부 | 252,000,000원 | 전입·점유 2022.07.29 확정일자 2022.07.11 배당요구 2024.04.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 아님 |
보증기관 명의의 별도 임차인이나 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로 실제 임차인은 신다혜 1명입니다. 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 하락률만을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
특별매각조건이 적용되면 현재 회차의 실질취득은 최저가 166,400,000원과 동일하게 봅니다. 반대로 조건이 적용되지 않는 기계적 계산에서는 최저가에 미배당 보증금 88,729,600원이 더해져 단순 낙찰가만으로는 실제 부담을 설명할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 신다혜 보증금 | 252,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 임차보증금 부족분은 88,729,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되므로 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 기계적 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 기계적 미배당 잔액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가의 64% | 166,400,000원 | 88,729,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가의 51% | 133,120,000원 | 121,543,680원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가의 41% | 106,496,000원 | 147,794,944원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 잔액이 증가해 실질부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 잔액을 실질 인수에서 제외하지만, 조건의 문구와 이행절차가 낙찰 후 실제로 연결되는지는 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물의 4층 404호입니다.
- 주위환경. 영등포동주민센터 남동측 인근으로 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 준주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.08.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 인수액 구분. 기계적 미배당 잔액 88,729,600원과 특별조건 적용 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요.
- 임차인 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 관련 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 특별조건을 읽어야 한다
이 물건은 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있어 표면적으로는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에서 통상적인 계산을 적용하면 미배당 잔액이 88,729,600원 발생합니다. 하지만 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 해당 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 166,400,000원*입니다.
따라서 결론은 “권리 위험이 없는 물건”이 아니라 “특별매각조건이 권리 위험을 제거하는 물건”입니다. 조건 확인이 빠지면 88,729,600원의 판단 차이가 생길 수 있습니다. 권리는 조건부 합격이지만, 가격은 실거래 비교가 없으므로 감정가의 64%만 보고 저렴하다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 분석입니다. 특별조건을 적용하지 않은 현재 회차의 기계적 임차보증금 미배당 잔액은 88,729,600원입니다.
