수원지방법원 2025타경1243. 경기도 오산시 내삼미동 859-12의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골조 평스라브지붕 지상 3층으로, 1층은 예배실·휴게실·화장실, 2층은 예배실·유아실·창고, 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 411.2㎡이며 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
권리 구조의 기준점은 2024년 3월 18일 설정된 동안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 경기남부수산업협동조합·서수원새마을금고·산본새마을금고·부흥신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 내삼미동 859-12 · 경기도 오산시 수청로 75-13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 예배실·휴게실·화장실, 2층 예배실·유아실·창고, 3층 단독주택 |
| 토지 | 411.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 기독교대한감리회세교교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,505,063,610원 / 737,482,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동안새마을금고 / 924,944,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(물치장) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원
현재 권리분석의 기준은 을구 9번 동안새마을금고 근저당권입니다. 백영의 전입일은 2024.06.27로 말소기준일 2024.03.18보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 후순위 전입이라는 점에서 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백영 | 2024.06.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 1,505,063,610원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 737,482,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오는 516,237,399원(감정가 34%), 4회 유찰 시나리오는 361,366,179원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 737,482,000원 | 727,707,180원 | 352,292,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 516,237,399원 | 508,675,025원 | 571,324,975원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 361,366,179원 | 355,507,052원 | 724,492,948원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석상 실질취득은 현재 회차라면 737,482,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 737,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,774,820원 |
| 2. 근저당 · 동안새마을금고 | 1,080,000,000원 | 727,707,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 1,080,000,000원을 기준으로 현재 회차에서는 352,292,820원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 924,944,780원이며 현재 배당 시나리오에서는 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산소방서 남동측 인근으로, 부근은 단독주택·다가구·다세대와 근린생활시설이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 일반철골조 평스라브지붕 지상 3층. 외벽은 함석판넬 및 강화유리, 내벽은 페인트·벽지·타일, 창호는 샷시이며 기본 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 411.2㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제2구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물인 물치장도 매각에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1·2층 예배실 중심, 3층 단독주택의 혼합 이용이므로 일반적인 주거 전용 물건보다 실제 사용 목적과 매수층 적합성을 먼저 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.03.18 동안새마을금고 근저당권이 기준이며 채권최고액은 1,080,000,000원입니다.
- 백영 점유관계 확인. 전입일은 2024.06.27로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 관계가 미상입니다. 실제 점유·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 737,482,000원에 매수인 인수 0원이므로 권리분석상 실질취득은 737,482,000원입니다.
- 감정가 할인율과 시세 구분. 감정가 49%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 혼합용도 건물의 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물인 물치장이 함께 매각됩니다.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역·비행안전제2구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 판단”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.03.18 동안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 백영의 2024.06.27 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 737,482,000원까지 내려왔다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 건물은 1·2층 예배실과 3층 단독주택으로 이용되는 혼합형이고, 토지와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 전입자 백영의 보증금·우선변제 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 합격, 가격·환금성은 보류”입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 사용가치와 재매각 수요를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
