서울남부지방법원 2025타경12212. 강서구 마곡동 벨리오 2층 215호 오피스텔입니다. 소유자 산가랑알빈아퀴노는 2022.09.20. 매매를 원인으로 거래가액 148,000,000원에 취득했고, 등기는 2022.09.28. 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 담보권이 아니라, 그보다 앞선 허재영 임차인의 전입·점유와 148,000,000원 보증금입니다.
허재영 임차인은 2022.08.30. 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.02.입니다. 이후 2024.09.10. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.09.24.이므로 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가에서 배당되지 못하는 61,669,760원이 매수인 인수액으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제2층 제215호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 산가랑알빈아퀴노 (2022.09.20. 매매, 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (감정가 64%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
* 일반적인 권리계산상 미배당 보증금은 61,669,760원이지만, 이 사건의 특별매각조건을 적용한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다. 이 조건은 허재영 임차보증금 잔액에 관한 인수 문제에 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허재영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 148,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 | 0원* |
- 대항요건. 전입신고·점유개시 2022.08.30.로 경매개시결정 2025.09.24.보다 앞섭니다.
- 우선변제. 확정일자 2022.08.02.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 임차권등기. 2024.09.10. 보증금 148,000,000원으로 주택임차권등기가 접수됐습니다.
- 중복 합산 없음. 허재영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다.
- 특별매각조건. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
③ 가격 구조 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 감정가 138,000,000원의 64%인 88,320,000원입니다. 감정가 기준으로는 두 차례 가격이 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 최근 거래가격과의 직접 비교 없이 감정가·최저가·유찰 회차까지만 확인할 수 있으므로, 가격 메리트 평가는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,320,000원 | 64% | 61,669,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 70,656,000원 | 51.2% | 79,015,808원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 56,524,800원 | 40.96% | 92,892,646원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 허재영 보증금 | 148,000,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 허재영에게 86,330,240원이 배당되고 일반 권리계산상 보증금 부족분은 61,669,760원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 특별매각조건 적용 시 보증금 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서우체국 남서측 인근으로, 주변에 업무시설·오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통이용 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2015.04.23.입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형에 유사하고 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 단지 동측과 서측이 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 7,515,000원이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 유지되는지 매각물건명세서 원본과 법원 기록을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정된 수치이며, 당해세나 추가 우선채권이 있으면 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 벨리오 및 인근 오피스텔의 최신 거래·임대가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인하고, 인도 및 열쇠 인계 절차를 입찰 전에 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 체납 내역을 관리주체에 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.08.04.로 기재돼 있으므로 실제 매각·변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 특별매각조건이 핵심”
이 물건을 단순히 감정가 1.38억에서 8,832만원으로 내려온 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 허재영 임차인의 보증금은 1.48억이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 매수인이 미배당액을 떠안는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 61,669,760원으로, 낙찰가와 합치면 약 1.5억원에 이릅니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이를 적용한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 88,320,000원입니다. 따라서 권리 위험은 조건부로 해소되지만, 최근 거래가격과의 비교 없이 최저가만 보고 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 결론은 “특별매각조건 확인은 필수, 시세 판단은 별도”입니다.
