🏷️ 감정가의 64% 🧾 고수연분 실질 0원* ⚠️ 확약 밖 1명 미상
서울남부지방법원 2025타경12229. 강서구 염창동 루미온 101동 2층 203호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 김대성이 2022.08.05. 매매를 원인으로 거래가 399,000,000원에 취득했고, 2022.08.22. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 살아 있는 담보권은 없으며, 등기부상 기존 신탁등기와 든솔신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다.
이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.10. 고수연 명의 주택임차권등기가 존재하고, 유지승도 2025.04.21. 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 선행합니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 사실만 보고 일반적인 저가 경매로 접근하면 안 됩니다. 특별매각조건의 적용 범위와 유지승의 실제 임대차 내용을 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 김대성 (2022.08.05. 매매, 거래가 399,000,000원 · 2022.08.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 243,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 별도
고수연은 임대차계약일 2022.07.02., 주민등록일 2022.07.12., 점유개시일 2022.08.22., 확정일 2022.08.08.이며 보증금은 379,000,000원입니다. 2024.05.10. 임차권등기를 마치고 배당요구도 한 상태라 일반 배당구조에서는 우선변제를 받은 뒤 부족액을 매수인에게 청구할 수 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고수연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.12 / 2022.08.08 | 379,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 유지승 | 미상 | 2025.04.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 실질 0원은 고수연의 임차권 및 주택도시보증공사 관련 미배당 잔액에 대한 특별매각조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 유지승의 보증금과 점유권원은 별도 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 64%가 곧 실질 64%는 아니다
특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 고수연이 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 현재 회차는 낙찰가 243,200,000원에 룰상 인수액 140,004,800원을 더한 383,204,800원, 3회 유찰 시에는 194,560,000원에 187,963,840원을 더한 382,523,840원, 4회 유찰 시에는 155,648,000원에 226,331,072원을 더한 381,979,072원입니다.
| 회차 | 매각가 | 고수연 룰상 미배당 | 매각가 + 미배당 | 특별매각조건 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 243,200,000원 | 140,004,800원 | 383,204,800원 | 고수연분 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 194,560,000원 | 187,963,840원 | 382,523,840원 | 고수연분 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 155,648,000원 | 226,331,072원 | 381,979,072원 | 고수연분 실질 0원* |
즉 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려가도 총부담은 임차보증금 379,000,000원과 집행비용을 반영한 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 구조가 바뀌지만, 유지승의 보증금이 확인되기 전에는 총 실질취득액을 243,200,000원으로 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,204,800원 |
| 1. 임차인 고수연 보증금(우선변제) | 379,000,000원 | 238,995,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 고수연에게 238,995,200원이 배당되고, 보증금 부족분은 140,004,800원입니다. 배당표상 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 등재돼 있으며, 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 2층 203호입니다.
- 주위환경. 서울염동초등학교 남동측 인근으로 업무시설·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대이며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 서측으로 폭 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상, 이행 시기와 제출서류를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 유지승 임대차 조사. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유부분, 점유개시 시점, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 고수연 임차권등기와 유지승 현황조사가 함께 존재하므로 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 존속 여부와 매각 후 처리 내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 공과금은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 할인율과 실제 시세 대비 가격은 다른 문제입니다. 유지승의 잠재 인수금과 오피스텔의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 380,000,000원에서 두 차례 유찰돼 243,200,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 고수연의 보증금 379,000,000원 때문에 일반 배당계산상 140,004,800원의 인수액이 생기지만, 특별매각조건이 이행되면 이 부분은 실질 0원*이 됩니다.
그러나 유지승이라는 별도 점유자가 있고, 전입일 2025.04.21. 외에는 보증금·확정일자·배당요구 내용이 확인되지 않습니다. 고수연에게 적용되는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 유지승에게 확대해 해석할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “주된 선순위 임차권은 조건부 해소, 확약 밖 미상임차인은 미해결”입니다. 유지승의 임대차 내용이 확인되기 전까지는 최저가 243,200,000원을 최종 실질취득액으로 보거나 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
