인천지방법원 2025타경3635. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 3층 344호입니다. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 10층, 사용승인일은 2020.12.11입니다. 권리 흐름의 중심은 2021.03.08 설정된 하나은행 근저당권 190,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 붙은 토스뱅크 가압류와 김포시·국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 대상은 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장이고, 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으며 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 할인율보다 실제 점유 상태와 사용 가능성, 환금성 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 3층 344호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 10층 중 3층 |
| 소유자 | 선선관 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 148,809,585원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.08 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 190,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 폐문 부재 상태로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유관계를 확정하기보다, 입찰 전 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
등기상 핵심은 2021.03.08 하나은행 근저당입니다. 같은 날 선선관 명의로 소유권이전이 접수됐고, 이후 2025.08.27 토스뱅크 가압류, 2025.09.08 임의경매개시결정, 2025.12.30 김포시 압류, 2026.01.09 국 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있으며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%지만 할인율만 보면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 최저가 68,600,000원입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 48,020,000원, 5회 유찰 시 33,614,000원으로 제시돼 있습니다. 가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 이 사건의 배당 계산상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 153,323,176원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 173,532,736원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 187,679,428원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 190,800,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 29,488,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 토스뱅크 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 153,323,176원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동, 양촌역 북동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 폐문 부재 상태로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 3층 344호이며 사용승인일은 2020.12.11입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·개별난방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 20미터 도로, 북측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·김포한강신도시 택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 2,206,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부를 확인하지 못한 상태이므로 공장 내부 시설·마감·사용 상태를 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
- 후순위 압류. 김포시와 국의 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 처리돼 있으나, 배당표가 당해세를 반영하지 않았다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 수요와 환금성을 우선 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 대상은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용상태와 향후 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 3회 유찰의 이유
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2021.03.08 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 공장(지식산업센터)이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 200,000,000원에서 현재 최저가 68,600,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 왜 이 가격에서도 응찰이 이어지지 않았는지를 확인하는 과정이 중요합니다. 특히 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않은 만큼, 권리보다 현장·점유·환금성 확인이 최종 판단의 중심인 물건입니다.
