인천지방법원 2025타경3833. 김포시 감정동 ‘김포센트럴헤센’ 108동 9층 901호 아파트입니다. 소유자 김영미가 2021.12.24 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 190,800,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 우리은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 엠지캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인은 정유진 1명입니다. 보증금 20,000,000원, 월세 850,000원이며 전입일은 2023.04.06입니다. 전입이 말소기준인 2021.12.24보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.10.15 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3833 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 108동 9층 901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9941㎡ · 16층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김영미 · 거래가액 261,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 148,773,973원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2021.12.24 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 가압류 140,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 엠지캐피탈 가압류 31,057,448원, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 20,000,000원 / 850,000원 | 2023.04.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2023.04.06은 말소기준권리 2021.12.24보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인에게 인수되지 않습니다. 배당요구일은 2025.10.15입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 73.2%
김포센트럴헤센1단지 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 294,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 299,000,000원, 표본 최저는 285,000,000원, 최고는 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 215,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 14 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 294,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 294,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 190,800,000원 | 190,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 140,000,000원 | 20,981,600원 |
| 3. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 31,057,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 361,857,448원, 채권자 예상 배당액은 211,781,600원, 미배당액은 150,075,848원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 150,075,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 213,850,328원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 258,492,464원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인에게 승계되는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 148,773,973원보다 신한은행 예상 배당액 190,800,000원이 크게 잡혀 신청채권자는 충족되는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트·공원묘지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 내 9층 901호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 김포센트럴헤센1단지 700세대, 사용승인일은 2021.10.18입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 2,233,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인. 정유진의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력이 없지만, 실제 점유와 명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 215,600,000원은 최근 12개월 평균 294,666,666원의 73.2%, 최신 거래 299,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 우리은행부터 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 당일 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘20% 보증금’과 응찰가 관리
권리 구조는 단순합니다. 말소기준인 신한은행 근저당보다 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인 정유진도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 1회 유찰을 거치며 최저가가 215,600,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 294,666,666원의 73.2% 수준입니다. 최신 거래 299,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 이번 사건은 매수신청보증금 20%라는 특별매각조건이 있으므로, 권리보다 입찰자금 준비와 실제 응찰가 관리가 핵심입니다.
