인천지방법원 2025타경3918. 김포시 대곶면 율생리 ‘더원팰리스’ 103동 4층 401호, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정경남이고, 2020.09.23 설정된 주식회사신한은행 근저당 151,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·삼성카드·하나카드의 가압류, 국민건강보험공단과 김포시의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 송윤정 1명으로, 전입신고일이 2021.07.09입니다. 이는 말소기준권리인 2020.09.23 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.10.17 배당요구가 접수됐습니다. 따라서 배당액은 별도 확인이 필요하지만, 확인된 전입관계만 놓고 보면 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 율생리 485-8 더원팰리스 103동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 정경남 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 117,090,641원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.23 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 2020.08.28 박서현 명의였고, 같은 날 설정됐던 부평남부새마을금고 근저당은 2020.09.23 말소됐습니다. 같은 날 정경남 앞으로 소유권이전과 신한은행 근저당 설정이 이뤄졌으며, 이 신한은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송윤정 | 주거 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 2025.10.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송윤정의 전입신고는 2021.07.09로, 말소기준권리 2020.09.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 성립하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 특정할 수 없습니다. 다만 이 사건에서 확인된 정보상 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 얇다
더원팰리스101동102동103동의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 154,000,000원, 최신 거래는 2024.08의 130,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 54.1% 수준입니다. 다만 대상 면적은 53.18㎡이고 실거래는 43.07㎡와 59.51㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 거래 표본도 2건뿐이라 154,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 43.07㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.04 | 59.51㎡ | 2 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 154,000,000원 |
가격 숫자만 보면 현재 최저가는 최신 거래 130,000,000원보다도 46,700,000원 낮습니다. 하지만 최신 거래가 2024.08이고, 대상과 동일 면적의 거래가 아니며, 전체 24세대 규모로 거래량도 많지 않습니다. 따라서 “54.1%니까 무조건 싸다”보다는 “권리 인수는 없지만 현장 시세 검증이 반드시 필요한 저가 구간”으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,899,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 81,400,600원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,770,145원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,435,963원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,838,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,300,000원 가정 시 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 107,843,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 107,843,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 132,384,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 149,562,176원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곶초등학교 북서측 인근이며, 주변은 유사 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 종합한 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2020.08.19입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 서측으로 율생중앙로75번길에 접합니다. 공시지가는 543,700원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 확인된 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다. 다세대 특성상 아파트보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 재확인. 송윤정은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당관계와 최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·김포시 압류가 존재합니다. 실제 조세채권의 종류와 법정기일을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 현장 시세 대조. 최근 실거래 2건의 면적이 43.07㎡·59.51㎡로 대상 53.18㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적의 현재 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 송윤정의 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해 명도 비용·기간을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대 소규모 단지형 다세대이므로 금융기관 담보평가, 임대수요, 향후 재매각 기간을 함께 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 군사시설 보호 및 토지거래허가 관련 표시가 있으므로 실제 취득·이용에 적용되는 범위를 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증형”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.23 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 송윤정은 그보다 늦은 2021.07.09 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 154,000,000원의 54.1%, 최신 거래 130,000,000원보다도 낮은 금액입니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고 대상 면적과 정확히 일치하지 않으며, 24세대 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 시세와 명도·세금 관계를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 하는 물건입니다.
