인천지방법원 2025타경4034. 부천시 원미구 도당동 중앙블리체 10층1003호 아파트입니다. 감정가는 515,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 252,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자는 유창운이며 단독소유입니다. 말소기준은 2019.09.19 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 396,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 권영일 근저당, 경기신용보증재단·오케이에프앤아이대부주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 유찰 효과가 분명합니다. 같은 중앙블리체의 비교 대상 면적은 77.8031㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 501,500,000원입니다. 최신 거래도 2026.07에 520,000,000원이 확인됐습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 50.3%에 불과합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +4.5%로, 하락장을 전제로 할인폭을 과대평가할 상황은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4034 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 43 중앙블리체 10층1003호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 수도로 194 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 77.8031㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 내 10층 일부 |
| 소유자 | 유창운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 252,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 346,533,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.09.19 수협은행 근저당권입니다. 권영일의 후순위 근저당권과 경기신용보증재단·오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 도림신용협동조합·신목신용협동조합 근저당권과 일부 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 50.3%
중앙블리체는 29세대, 2019.07.03 사용승인된 단지입니다. 비교 대상 면적과 매칭되는 실거래는 총 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 현재 최저가를 비교하면 할인폭이 매우 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.28㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 77.8㎡ | 8 | 483,000,000원 |
| 2023.11 | 78.28㎡ | 6 | 480,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 501,500,000원 |
전체 3건 평균은 494,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 501,500,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 현재 최저가 252,350,000원은 최근 12개월 평균의 50.3%이고, 전체 평균과 비교해도 51.0% 수준입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 +4.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,332,900원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 수협은행 | 396,000,000원 | 248,017,100원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 권영일 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 34,184,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 710,184,698원 중 248,017,100원이 배당되고 462,167,598원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액 346,533,550원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권자 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 252,350,000원 | 248,017,100원 | 462,167,598원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 176,645,000원 | 173,371,970원 | 536,812,728원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 123,651,499원 | 121,120,378원 | 589,064,320원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미회수액 자체가 곧 매수인의 인수부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 북측 인근. 근린생활시설과 주상용건물이 혼재하는 대로변이며, 후면은 다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 내 10층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 약 30미터, 남서측으로 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 중앙블리체는 29세대이며 사용승인일은 2019.07.03입니다. 실거래 표본은 3건으로 거래가격 판단 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 소재 표기 대조. 등기사항에는 도당동 43, 43-1, 43-9 지상으로 기재된 반면 현황은 도당동 43 단일지상입니다. 토지·집합건물 표시를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 252,350,000원은 최근12개월 평균 501,500,000원의 50.3%입니다. 할인폭이 큰 만큼 경쟁 입찰로 가격이 상승할 때 실거래와의 간격을 계속 재계산해야 합니다.
- 후순위 채권. 권영일 근저당 260,000,000원과 가압류 채권들은 현재 매각가에서 배당되지 않지만 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있으므로 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 마지막 변수는 점유 확인
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 515,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 252,350,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 501,500,000원의 50.3%입니다. 최신 거래도 520,000,000원이며 최근 거래 추세는 +4.5%입니다. 가격만 놓고 보면 상당한 할인 구간입니다.
권리도 기본 구조는 단순합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정요항에 임대관계 미상이라고 적혀 있고 등기부 소재와 현황 소재에 차이도 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 크고 권리구조도 양호하지만, 점유·현황 원본 확인을 끝낸 뒤 입찰할 물건”입니다.
