수원지방법원 2025타경55592. 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20, 지상 6층 건물 중 제2층 제203호인 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 135,100,000원으로 감정가 193,000,000원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “한 번 유찰되어 싸졌다”고 볼 물건이 아닙니다. 2021.11.30 전입한 강혜지의 임차보증금이 195,000,000원이고, 말소기준으로 선언된 2023.03.03 압류보다 전입이 빠르기 때문입니다.
배당표만 보면 매각대금 135,100,000원에서 집행비용 2,691,400원을 제외한 132,408,600원이 강혜지 임차보증금에 배당되고, 부족분 62,591,400원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 강혜지 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 565-20 2층203호 · 정조로495번길 7-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 강인성 · 2021.12.06 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,489,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 수협은행 근저당 2건은 2021.11.09 이미 말소됐고, 현재 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.03.03 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 301,630,519원과 2025.04.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권입니다. 강혜지는 2021.11.30 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖추어 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.12.07에 이뤄졌지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 그보다 앞선 2021.11.30입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 별도 전입자를 분리해야 한다
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜지 | 2021.11.30 | 2021.12.13 | 195,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 확약 반영 0원 |
| 김기선 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 인수 없음 |
| 임경빈 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 강혜지 보증금 | 195,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,489,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강혜지 보증금 부족분은 62,591,400원입니다. 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인 부담으로 잡히지만, 본건은 제출된 확약서에 따라 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 ‘총액 고정형’이 아니다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,100,000원 | 62,591,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 102,532,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 130,392,583원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강혜지 보증금의 미배당액이 늘어 매수인의 부담이 커지는 구조입니다. 그러나 본건에서는 그 대항력을 포기하기로 했으므로 낙찰가와 미배당액을 합산해 195,000,000원 부근으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 실제 취득비용 관점에서는 각 회차의 매각가에 실질 인수 0원을 더해 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남수원초등학교 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제203호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스, 승강기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 강혜지 임차권. 보증금 195,000,000원, 전입 2021.11.30, 확정일자 2021.12.13, 임차권등기 2023.12.07의 연결관계를 확인하세요.
- 임차권 경정. 2024.06.07 경정에는 임대차계약일 2021.10.16·2021.12.11, 확정일자 2021.10.22·2021.12.13이 기재되어 있으므로 원본 임차권등기와 함께 확인하세요.
- 별도 전입자. 김기선·임경빈은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 현재 점유자와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 명도. 대항력 인수 여부와 별개로 실제 점유자가 있다면 인도·명도 일정과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 193,000,000원이나 현재 최저가 135,100,000원만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정된 채권관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약 효과를 분리해 봐야 한다”
겉으로 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제 배당 계산도 현재 최저가에서 62,591,400원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했다는 점이 핵심입니다. 강혜지 임차권의 실질 인수는 0원으로 보아야 하며, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 135,100,000원입니다.
다만 권리위험이 줄었다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없고, 김기선·임경빈의 실제 점유관계도 확인이 필요합니다. 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 점유 확인과 현장 시세 검증을 거친 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
