서울남부지방법원 2025타경12251. 구로구 개봉동 ‘포유빌’ 2층 203호, 전용면적 27.08㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 고완석은 2021년 7월 5일 매매를 원인으로 299,000,000원에 취득했고, 같은 달 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 최저매각가는 감정가 271,000,000원의 64%인 173,440,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 최근 시세 아래로 내려온 것처럼 보이지만, 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 서수일의 전입·점유는 2021년 7월 26일, 확정일자는 2021년 6월 24일입니다. 말소기준인 2022년 9월 14일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 매수인의 총부담은 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제203호 도로명: 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.08㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.04.16 · 20세대 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.05. 매매, 거래가 299,000,000원 · 2021.07.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.14. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 서수일 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.07.26 | 우선변제 있음 확정일자 2021.06.24 배당요구 2023.08.21 | 승계 없음* 특별매각조건 반영 시 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구는 별도 채권 항목이며, 이를 임차인 보증금에 다시 합산하면 안 됩니다. 서수일의 임차보증금 299,000,000원은 우선변제로 170,211,840원이 배당되고, 현재 회차 기준 128,788,160원이 미배당됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 173,440,000원 | 128,788,160원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 138,752,000원 | 162,990,528원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 111,001,600원 | 190,352,422원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 특별조건의 유효성과 이행을 전제로 해야 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월 가격을 봐야 한다
포유빌 실거래 전체 평균은 283,833,333원이지만, 여기에는 2021년의 299,000,000원~305,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.25㎡ | 6 | 197,000,000원 |
| 2025.10 | 27.08㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 27.08㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 26.10㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 27.08㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.10㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.25㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.10㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.06 | 26.25㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.25㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 27.08㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 27.08㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득가 173,440,000원은 최근 12개월 평균의 84.6%이고, 최신 실거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 조건이 확실히 적용된다면 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 가격이 과거 거래군 대비 31.6% 하락했고, 최근 12개월 거래 표본도 2건뿐입니다. 전체 평균 대비 61.1%라는 숫자를 근거로 큰 할인이라고 판단하면 과거 고가 거래에 왜곡될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 서수일 보증금 | 299,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서수일 보증금의 룰상 미배당액은 128,788,160원입니다. 특별매각조건이 이행되면 주택도시보증공사가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 4월 16일 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물로, 승강기·도시가스·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,499,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 하락폭이 -31.6%여서 아파트형 대단지보다 매수층과 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사의 가압류·신청채권을 별도 임차인 보증금처럼 더하지 마세요. 실제 임차인은 서수일 1명입니다.
- 현재 점유 확인. 특별조건은 본건 임차보증금 관련 권리에 한정됩니다. 현장 점유자와 명세서상 임차인이 일치하는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.26. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 처리 내용을 원본 서류로 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 말소기준이 국세 압류이고 구로구 압류도 있으므로 실제 체납세액과 당해세 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 283,833,333원이 아니라 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 환금성 보수 적용. 20세대 다세대, 최근 거래 2건, 가격 추세 -31.6%를 감안해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건과 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 먼저다”
이 물건의 권리분석은 두 갈래입니다. 특별매각조건을 적용하지 않으면 선순위 대항력 임차인의 보증금 299,000,000원이 최저가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하고 실질부담은 보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 128,788,160원에 달합니다.
반대로 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 원문대로 확정·이행된다면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득가 173,440,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 84.6%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -31.6%이고, 20세대 다세대주택의 제한된 거래량과 2회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 조건부 가격 메리트, 환금성은 보수적으로입니다. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건의 법적 효력과 실제 말소 절차를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
* 특별매각조건 미적용 시 현재 회차의 룰상 미배당 인수 가능액은 128,788,160원입니다. 특별매각조건대로 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우에 한해 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
