서울남부지방법원 2025타경12263. 서울 강서구 화곡동 ‘지디로뷰’ 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박종석은 2020.12.04 거래가 265,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 278,200,000원입니다.
등기부에는 과거 성산포수산업협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당권이 있었지만 2020.11.06 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.04.25 남부천세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 이수원 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제5층 제503호 · 강서로8길 166-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.21㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2020.07.24 사용승인 |
| 소유자 | 박종석 (2020.12.04 소유권이전 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발행 | 2026.08.05 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 핵심은 선순위 전입
2023.04.25 압류가 말소기준이지만, 임차권자 이수원은 2020.11.06 점유를 시작하고 2020.11.09 주민등록을 마쳐 압류보다 앞섭니다. 임대차계약은 2020.08.24, 보증금은 265,000,000원이었고, 2022.10.25 13,200,000원이 증액돼 총 278,200,000원입니다. 등기부와 매각물건명세서상 대항력이 있는 임차권자로 정리돼 있어 특별조건이 없다면 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석
조사상 임차권자와 점유자는 모두 2명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.09 | 278,200,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 특별조건 반영 시 실질 인수 0원* |
| DHEYGERE LARA FEMKE T | 미상 | 2025.06.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 · 점유관계 확인 필요 |
③ 특별매각조건 — 룰상 2.782억 인수, 실질은 0원*
매각물건명세서 비고에는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이수원 보증금은 자동 권리규칙상 278,200,000원 인수로 계산되지만, 해당 조건이 그대로 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
| 자동 권리규칙상 인수 | 278,200,000원 |
|---|---|
| 특별매각조건 | 미배당 잔액 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 |
| 특별조건 반영 실질 인수 | 0원* |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 178,560,000원* |
* 자동 배당·권리규칙상 이수원 보증금 278,200,000원은 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 산정했습니다.
④ 가격·환금성 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 279,000,000원의 64%인 178,560,000원입니다. 두 차례 유찰돼 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만, 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
지디로뷰는 총 20세대, 2020.07.24 사용승인된 도시형생활주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회, 낙찰률은 0%로 나타납니다. 현재 이미 2회 유찰됐지만 통계상 평균 유찰 횟수보다 적고, 실거래 기준 시세가 없는 상태이므로 가격 가점보다는 환금성 확인을 우선해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 |
| 특별조건 · 이수원 임차보증금 | 278,200,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 · 신청채권 | 278,200,000원 | 175,260,160원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 102,939,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,299,840원을 제외한 175,260,160원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 278,200,000원 중 102,939,840원이 미배당됩니다. 자동 권리규칙은 이수원 보증금 278,200,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 본 리포트의 실질 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원으로 표시했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방시설과 승강기·주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 4m 도로에 각각 접한 세장형 토지입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,840,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 385.5㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 도시형생활주택이며 경매 평균 유찰 4.5회, 낙찰률 0%로 가격과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상, 조건, 이행 절차를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 이수원 임차권 말소 확인. 매각허가·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. DHEYGERE LARA FEMKE T의 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 등기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 전용 27.21㎡와 유사한 화곡동 도시형생활주택의 최신 거래 및 매물가격을 확인하기 전에는 최저가율 64%만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 환금성 점검. 총 20세대, 경매 평균 유찰 4.5회, 낙찰률 0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
- 체납·명도 비용. 관리비, 공용부분 체납, 점유자 명도와 이사 협의 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 특별조건의 이행이 핵심”
겉으로 보면 감정가 279,000,000원보다 큰 278,200,000원의 대항력 임차보증금이 걸린 고위험 인수형 사건입니다. 실제 자동 권리규칙도 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 그 조건이 그대로 이행된다면 이수원 보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이것이 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라는 뜻은 아닙니다. 보증금 미상 점유자가 남아 있고, 민간임대주택등기가 존재하며, 동일 면적의 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계도 평균 4.5회 유찰·낙찰률 0%로 환금성에 경고를 보냅니다. 결론은 주된 권리위험은 특별조건으로 해소 가능, 가격과 점유·환금성은 보수적으로 재확인입니다.
