인천지방법원 2025타경33791. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 4층 446호로, 감정평가 당시 건축(디자인)사무소로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장윤승은 2021.10.19 소유권을 이전받았고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 202,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 중소기업은행의 임의경매개시결정, 경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 김포시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 현황조사에 확인된 씨엠공간디자인주식회사는 보증금 5,000,000원, 월차임 700,000원이고 2023.08.18 전입해 말소기준일 2021.10.19보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33791 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 4층446호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건축(디자인)사무소로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 4층 446호 · 사용승인 2020.12.11 |
| 소유자 | 장윤승 (2021.10.19 소유권이전 · 거래가액 201,519,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 65,170,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 181,279,522원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2021.10.19 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024년 삼성카드 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 배당 부족액이 크더라도 이 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨엠공간디자인주식회사 | 2023.08.18 | 5,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일 2023.08.18은 말소기준권리 설정일 2021.10.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시나리오는 45,619,000원, 그다음은 31,933,299원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 169,777,296원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 188,976,378원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 202,415,736원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 202,800,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,293,255원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,280,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 233,374,236원 중 예상 배당은 63,596,940원, 미배당은 169,777,296원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 지식산업센터·공장·오피스텔·업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철 갈산역이 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축(디자인)사무소로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 남측 및 북측 각 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 65,170,000원이 감정가 대비 낮더라도 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 임차관계 확인. 현황조사상 씨엠공간디자인주식회사 임차가 확인되며 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 사용현황을 확인해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 건축(디자인)사무소 이용 물건으로 실제 매수층, 임대수요, 관리비 및 공실 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.10.19 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸 예정이며, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이미 3회 유찰됐고, 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 매매가·임대수익·공실 및 환금성 확인에 있습니다.
