서울남부지방법원 2025타경12267. 가산동 금강노블레스 102동 12층 1201호로, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 김정화는 2020년 6월 24일 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 최영환이 건물 전부를 주거용으로 임차해 2022년 7월 15일부터 전입·점유했고, 2022년 6월 17일 확정일자를 받았습니다.

말소기준은 2023년 3월 14일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서므로 최영환은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 283,000,000원이 최저매각가 181,760,000원보다 크기 때문에 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

최영환의 전입·점유일은 2022년 7월 15일로 말소기준 가압류일인 2023년 3월 14일보다 빠릅니다. 확정일자도 2022년 6월 17일이므로 배당요구를 통한 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 원칙적으로 미배당액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.

2024년 4월 23일 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 이전에 취득한 전입·점유의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 이 때문에 등기 순서만 보고 임차권이 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서는 그 미배당 잔액을 특별매각조건으로 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정한 점이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최영환은 배당요구를 했으며, 현재 회차 예상배당액은 178,415,360원입니다. 보증금 283,000,000원 중 부족액은 104,584,640원이지만 특별매각조건에 따라 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것으로 분석합니다. 별도 임차인은 확인되지 않아 특별조건 밖의 추가 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 181,760,000원으로 감정가 284,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래가격과의 비교가 아닙니다. 확인 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

임차보증금은 104,584,640원이 미배당되는 계산이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 반영해 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 계산상 인수는 늘어난다

특별조건을 반영하지 않는 일반 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 104,584,640원이 3회 유찰 시 140,427,712원, 4회 유찰 시 169,102,170원으로 증가합니다. 이 사건은 특별매각조건이 이 구조를 끊어주는 형태이므로, 유찰 횟수보다 조건의 법적 효력과 이행 절차 확인이 먼저입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 위치. 가산동주민센터 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 중 12층으로, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함됐는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 말소 이행 주체·시점 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 법원에 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 인도 확인. 청구권 포기와 임차권 말소가 점유 이전을 자동으로 뜻하지 않으므로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 5일 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저렴하다고 단정하지 말고 동일 오피스텔의 최신 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “위험한 선순위 임차권을 매각조건이 해소한다”

이 물건은 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금 283,000,000원이 최저가 181,760,000원을 크게 웃돕니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 104,584,640원을 인수해 총부담이 286,344,640원이 되므로, 감정가 대비 64%라는 숫자는 아무런 가격 메리트가 되지 못합니다.

하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 결론이 바뀝니다. 해당 조건을 정상적으로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 181,760,000원*입니다. 별도 임차인이 없어 확약 밖의 추가 인수 위험도 확인되지 않습니다.

따라서 이 사건의 판단은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”도, “두 번 유찰됐으니 싸다”도 아닙니다. 권리조건은 특별매각조건 확인을 전제로 합격, 가격은 최신 오피스텔 거래 검증 전까지 보류. 원문 조건과 말소 절차를 확정한 뒤 시세를 따져야 하는 물건입니다.

* 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이루어지는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 특별조건 반영 전 계산상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 104,584,640원입니다.