수원지방법원 2025타경56266. 향남시범복사꽃마을한국아델리움 908동 9층 901호 아파트입니다. 제공된 우선순위 판정상 말소기준권리는 2021.10.28 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈 근저당권과 경기신용보증재단·케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리 자체보다 말소기준보다 앞선 점유자입니다. LI MINGHUA의 전입일은 2018.06.18로 말소기준보다 약 3년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 238,700,000원만 놓고 “감정가보다 30% 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실제 취득비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 479 향남시범복사꽃마을한국아델리움 908동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 류운봉 · 2011.05.24 소유권이전 · 거래가액 201,360,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 136,015,791원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. LI MINGHUA는 말소기준보다 먼저 전입했고, QIAN LIJUAN은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI MINGHUA | 2018.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| QIAN LIJUAN | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 238,700,000원으로 감정가 341,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에서는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격을 기준으로 한 직접 시세 비교를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이므로 그 효과를 숫자로 계산할 수 없고, 바로 그 점 때문에 현재 최저가만으로 투자 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 1. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,335,382원 | 15,358,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 235,535,382원 중 예상 배당액은 234,558,200원이며, 미배당은 977,182원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특히 임차인 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도이초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·공원·각 급 학교·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 화성향남시범복사꽃마을한국아델리 단지로 544세대, 준공일은 2008.09.25입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 901호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)·성장관리권역이며, 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- LI MINGHUA 보증금 확인. 2018.06.18 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
- QIAN LIJUAN 전입일 확인. 전입일과 보증금이 미상인 만큼 대항력 없음으로 가정하면 안 됩니다. 실제 전입세대열람과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 명세서 교차 확인. “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 현황조사상 선순위 전입자 기록이 함께 존재하므로 최종 매각물건명세서의 임차인 기재를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 응찰하지 않기. 238,700,000원은 감정가의 70%이지만, 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않았고 실질취득액도 미상입니다.
- 신청채권 관계 확인. 한국자산관리공사 청구액 136,015,791원과 등기상 근저당권 이전·배당순위를 원본 채권관계 서류와 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 조사되어 있으므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도 비용·기간도 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 별도로 확인해야 하며, 현재 배당 계산에 모두 반영됐다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 341,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 238,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 취득비용입니다.
LI MINGHUA는 2018.06.18 전입으로 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상입니다. QIAN LIJUAN 역시 전입일과 보증금이 미상입니다. 두 임차인 중 하나라도 매수인에게 승계되는 보증금이 존재하면 실질취득액은 현재 최저가보다 높아집니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 70% 아파트”가 아니라 “선순위 임차인 보증금을 확인하기 전까지 가격을 확정할 수 없는 아파트”로 보는 것이 맞습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 확인이 끝나기 전에는 인수 0원도, 시세 대비 저가 매수도 확정할 수 없습니다. 권리등기보다 임차인이 승부처입니다.
