수원지방법원 2025타경56272. 용인시 처인구 역북동 태공빌라 나동 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 163,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 114,100,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 을구 13번 주택임차권입니다. 임차권자 문철하는 임대차계약일 2021.06.12, 확정일자 2021.06.14, 전입·점유개시 2021.07.12이며 보증금은 154,000,000원입니다.
말소기준으로 산정된 권리는 2025.06.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문철하의 전입은 그보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현 회차 배당표만 보면 매각대금 114,100,000원에서 집행비용 2,397,400원을 먼저 제외한 뒤 문철하 보증금에 111,702,600원이 배당되어 42,297,400원이 부족합니다.
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당액은 42,297,400원이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 464-18 태공빌라 나동 5층502호 · 경기도 용인시 처인구 낙은로 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 502호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김보수 · 2021.06.03 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 토지 | 375.0㎡ · 공시지가 1,332,000원/㎡ · 평지 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 인수위험을 끊는다
현재 소유자 김보수는 2021.06.03 이전 경매에서 이 물건을 취득했습니다. 문철하는 그 직후인 2021.06.12 임대차계약을 체결했고, 2021.06.14 확정일자를 받은 뒤 2021.07.12 전입·점유를 시작했습니다. 2023.07.20에는 보증금 154,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.06.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부 계산만으로 보면 임차권이 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수 가능성이 생깁니다. 그러나 이 사건에는 별도로 제출된 확약서가 있어 문철하 임차권의 대항력을 포기하고 배당으로 전액을 회수하지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인이 부족 보증금을 실제로 떠안지 않는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문철하 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.12 | 2021.06.14 | 154,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 실거래 검증은 제한
감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 114,100,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 79,870,000원(49%), 3회 유찰 시 55,909,000원(34.3%)입니다.
다만 태공빌라(나동)는 총 8세대, 2004.03.23 준공이며, 가격 비교용으로 제시된 면적은 75.94㎡이나 대상 면적과 일치하지 않습니다. 최근 실거래액·최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로, “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도의 동일·유사 면적 실거래 확인이 필요한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 임차인 문철하 보증금(우선변제) | 154,000,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 문철하 보증금 부족분은 42,297,400원입니다. 다만 확약서 적용으로 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 114,100,000원 | 42,297,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 79,870,000원 | 75,967,660원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 99,497,362원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형입니다. 실제 시나리오에서도 현재 42,297,400원, 2회 유찰 75,967,660원, 3회 유찰 99,497,362원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 확약서가 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인고등학교 북동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스 정류장과 경전철역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 502호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 하자 표기. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 태공빌라(나동)는 8세대, 2004.03.23 준공의 소규모 다세대주택입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각기일에도 유효한지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따른 임차권등기 말소 이행 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 114,100,000원은 감정가의 70%지만 동일 면적 실거래 자료가 없어 별도의 유사 다세대 거래 비교가 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모여서 아파트처럼 단지 실거래 표본이 풍부하지 않습니다. 재매각 시 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한을 원문에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번엔 확약이 승부처”
이 물건을 등기부만 보면 보증금 154,000,000원의 대항력 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 114,100,000원보다 보증금이 크고, 배당 시뮬레이션에서도 42,297,400원이 남으므로 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시해 이 부족분의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 114,100,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 실거래 비교 자료가 부족하므로 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리는 것은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 “보증금이 얼마냐”보다 확약서가 실제로 인수위험을 끊어 주는지, 그리고 114,100,000원이 주변 다세대 실거래 대비 적정한지를 입찰 직전 확인하는 데 있습니다.
