수원지방법원 2025타경56272. 용인시 처인구 역북동에 위치한 태공빌라 나동 5층 502호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 현재 소유자는 김보수입니다. 김보수는 2021년 6월 기존 임의경매에서 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 당시의 가압류와 근저당권 등은 이미 말소됐고, 이후 주택임차권이 등기됐습니다.
이번 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 남아 있는 주요 권리는 2023년 7월 문철하 명의로 설정된 보증금 154,000,000원의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025년 6월 강제경매개시결정보다 앞서며, 전입신고와 확정일자도 갖추고 있습니다. 원칙적인 권리관계만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서가 기재되어 있습니다. 보증금의 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 단순한 선순위 보증금 인수형 경매와 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 464-18 태공빌라 나동 5층 502호 도로명주소: 경기도 용인시 처인구 낙은로 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김보수 (2021.06.09 소유권이전 · 2021.06.03 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 확인일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
현재 소유자인 김보수는 앞선 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 과거 가압류와 근저당권 등은 2021년 매각을 거쳐 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 확인해야 할 핵심 권리는 그 이후 설정된 문철하의 주택임차권입니다.
임차인 및 보증금 승계 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 문철하 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
154,000,000원 | 전입 2021.07.12 확정 2021.06.14 점유개시 2021.07.12 |
대항력 있음
우선변제권 확약서상 인수 해소 |
실질 0원 확약 없을 때 이론상 75,967,660원 |
확약에 따른 인수 해소는 문철하에서 주택도시보증공사로 이어진 해당 보증금 권리에 한정됩니다. 문철하와 주택도시보증공사를 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 원임차인은 1명입니다.
따라서 확약서가 기재된 해당 임차권에 대해서는 매수인의 실질 보증금 인수액을 0원으로 판단합니다. 명세서에도 별도로 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 검증은 별개
이 물건의 감정가는 163,000,000원입니다. 2회 유찰되면서 최저매각가는 79,870,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보면 가격이 크게 내려온 것은 분명합니다.
다만 태공빌라 나동은 8세대 규모이며, 본건 전용면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 감정가와 최저가만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 163,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 79,870,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 확약 이행 시 실질취득 | 79,870,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 취득 부대비용 별도 |
| 확약 미반영 시 이론상 인수 | 75,967,660원 | 현재 회차 배당 부족분 |
일반적인 대항력 보증금 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나, 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다. 그러나 본건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 따라서 해당 임차권의 이론상 부족분을 매수인의 실제 인수액에 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,837,660원 |
| 1. 문철하 보증금 · 우선변제 | 154,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 1,837,660원을 공제한 78,032,340원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 부족분은 75,967,660원입니다. 주택도시보증공사는 보증금 권리의 양수인으로 기재되어 있으므로 문철하의 보증금과 신청채권을 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 표는 제공된 예상배당 시뮬레이션이며, 실제 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
| 회차별 시나리오 | 최저매각가 | 이론상 보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
79,870,000원 | 75,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
55,909,000원 | 99,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
39,136,300원 | 115,968,153원 | 0원 |
추가 유찰 시 보증금 미배당액은 증가합니다. 이는 대항력을 포기하지 않은 선순위 임차권이라면 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다. 그러나 본건은 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있으므로, 위 부족분은 해당 임차권의 실제 매수인 인수액이 아닙니다. 회차별 금액은 각각의 예상배당 시뮬레이션에 따른 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 경전철역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감이고 샷시 이중창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 및 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중인 부정형 평탄지이며, 감정요항표상 남서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위와 최신 지정 상태의 확인이 필요합니다.
- 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 2004.03.23 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 직접 비교 실거래가 확인되지 않아 매각 후 예상 처분가격과 환금성은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 우선변제권만 행사·대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 원임차인과 승계채권 구별. 문철하의 보증금 154,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권을 중복 계산하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 해당 임차권 외 별도 점유자 또는 권리자가 확인된다면 그 인수위험은 별도로 분석해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 유사 면적·유사 건물의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유상태는 별개입니다. 현장 방문과 최신 현황조사를 통해 명도 대상 및 절차를 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 인수 가능성이 있는 비용과 실제 체납 현황을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획상 각종 보전지역 및 토지거래계약 허가구역 표시의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “보증금 1.54억의 함정은 확약서로 해소, 가격은 별도 검증”
이 물건은 단순히 감정가 163,000,000원이 79,870,000원으로 내려온 경매가 아닙니다. 진짜 핵심은 154,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 75,967,660원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
따라서 확약 내용을 최종 확인하고 다른 점유·권리 문제가 없다면, 최저가 낙찰 시 해당 임차권을 반영한 실질취득 기준은 79,870,000원입니다. 그러나 실제 시장가격을 검증할 직접 비교 거래사례는 확인되지 않습니다. 8세대 규모의 다세대주택인 만큼 유찰 할인율만으로 가격상 이점을 확정해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 실거래 검증입니다.
