서울남부지방법원 2025타경12292. 화곡동 ‘지디로뷰’ 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 박종석은 2020.07.08 매매를 원인으로 거래가 265,000,000원에 취득했고 2020.12.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라, 보증금 265,000,000원의 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
고병권은 2020.11.20 주민등록, 2020.10.29 확정일자를 갖췄고 2022.12.20 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.04.25 남부천세무서 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 배당액은 173,998,080원, 보증금 부족분은 91,001,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 면적 27.93㎡ · 6층 중 3층 |
| 내부 이용 | 방 2 · 거실 1 · 주방/식당 1 · 욕실/화장실 1 · 발코니 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.07.24 사용승인 · 총 20세대 · 승강기·CCTV·개별난방 |
| 소유자 | 박종석 (2020.07.08 매매, 거래가 265,000,000원 · 2020.12.04 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.25 갑구 3번 압류 · 국(처분청 남부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발급 | 2026.08.05 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2020.08.04 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권 3,240,000,000원은 2020.11.20 이미 말소됐으므로 말소기준권리가 아닙니다. 현재의 말소기준은 2023.04.25 세무서 압류입니다. 그보다 앞선 고병권의 임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고병권 | 302호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2020.11.20 / 2020.10.29 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 91,001,920원 실질 0원* |
| 설유연 | 범위 미상 | 2024.02.08 / 확인되지 않음 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 권리승계 없음 명도 확인 |
* 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 고병권 임차보증금의 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우입니다. 이 조건은 설유연의 점유·보증금 미상 사항에는 적용되지 않습니다.
③ 최저가의 함정 — 특약이 없으면 유찰돼도 총부담은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건도 특별매각조건을 반영하지 않으면 현재 회차 총부담은 268,281,920원입니다. 최저가 177,280,000원만 보고 64% 할인 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 177,280,000원 | 91,001,920원 | 268,281,920원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 141,824,000원 | 125,961,536원 | 267,785,536원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 113,459,200원 | 153,929,229원 | 267,388,429원 |
④ 가격·환금성 — 64%라는 숫자만으로 가점 금지
감정가 대비 최저가는 64%지만 가격 메리트는 실질취득액과 실제 거래가격을 비교해야 판단할 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건 적용 시 실질취득액이 177,280,000원으로 정리되지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 ‘싸다’ 또는 ‘시세보다 저렴하다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 고병권 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 고병권 보증금 미배당 | - | 91,001,920원 |
배당표상 고병권의 미배당액은 91,001,920원이지만, 특별매각조건이 이행되면 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소로 실질 인수액은 0원*입니다. 2023.04.25 세무서 압류의 체납액은 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방 2, 거실 1, 주방·식당 1, 욕실·화장실 1, 발코니로 구성된 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 방과 거실은 발코니 확장형입니다.
- 입지. 화곡2동주민센터 남동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택과 뜸부기어린이공원이 혼재하는 제2종일반주거지역 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5호선 신정역, 북측 곰달래로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로와 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보기, CCTV와 1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 385.5㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 3,840,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 고병권 임차권등기 말소 조건이 공식 매각물건명세서에 동일하게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 설유연 점유 확인. 실제 점유 공간, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 이사 협의 가능성을 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세무서 압류액 확인. 말소기준인 남부천세무서 압류의 체납액이 확인되지 않았으므로 교부청구·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 특별매각조건 적용 시 실질취득액은 177,280,000원이지만, 실거래 비교값 없이 감정가 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
- 환금성 보수적 평가. 총 20세대 다세대이고 평균 4.5회 유찰·낙찰률 0.0%인 점을 감안해 매도기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가보다 특별매각조건과 별도 점유자가 중요하다”
이 물건은 표면적으로 감정가 277,000,000원에서 177,280,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 특별매각조건이 없다면 고병권의 미배당 보증금 91,001,920원을 인수해 총부담이 268,281,920원으로 되돌아갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 거의 고정되는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
이번 사건의 차별점은 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있다는 점입니다. 이 조건을 반영하면 고병권 관련 인수는 실질 0원*, 실질취득은 177,280,000원으로 정리됩니다. 다만 설유연의 보증금·점유 범위 미상, 세무서 압류액, 민간임대주택등기와 소규모 다세대의 낮은 환금성은 별도로 남습니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 권리의 주된 폭탄은 조건부 해소, 가격 메리트는 판단 보류, 점유·환금성은 보수적이 이 사건의 결론입니다.
