수원지방법원 2025타경56461. 화성시 송동 동탄레이크원 비동 7층 709호입니다. 경매 용도표시는 근린시설이고, 감정평가의 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 고연, 등기상 거래가액은 244,437,270원이며, 말소기준권리는 2024.06.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권 220,800,000원입니다.
그 뒤 2025.04.30 서울신용보증재단 근저당권 26,400,000원, 2025.06.18 임의경매개시결정, 2025.09.25 서울특별시 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.29 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송동 683-2 동탄레이크원 비동 7층709호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로9가길 23(송동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 비동 7층 709호 |
| 소유자 | 고연 · 등기상 거래가액 244,437,270원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 190,699,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2024.06.28 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 근저당권, 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 49%, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가 257,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 125,930,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 88,151,000원, 4회 유찰 시 61,705,699원으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’고는 말할 수 있지만, 최저가만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단에서는 업무시설(사무소)의 실제 매매·임대 수요와 개별 호실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,563,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 220,800,000원 | 123,366,980원 |
| 2. 근저당 · 서울신용보증재단 | 26,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권자 총액 247,200,000원 중 예상 배당은 123,366,980원, 미배당은 123,833,020원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방교초등학교 서측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·공원·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(사무소)이며, 15층 철근콘크리트 건물 내 7층 709호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 포장도로를 통해 접근 가능하며, 토지 현황은 업무용으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,879,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 업무시설(사무소) 이용 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 업무·임대 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 경매 용도표시는 근린시설, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 125,930,000원, 3회 유찰 88,151,000원, 4회 유찰 61,705,699원의 가격구조와 각각의 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 예상 미배당 123,833,020원이 발생하더라도 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 서울신용보증재단 근저당·경매개시·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 2회 유찰된 업무시설(사무소)입니다. 최저가 125,930,000원이 감정가의 49%까지 낮아졌다는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상인 만큼 점유상태와 명도, 업무시설의 실제 수요·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격 판단은 보수적으로.”입니다.
