서울남부지방법원 2025타경12296. 강서구 등촌동 션밸리 303호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 28.29㎡ 물건입니다. 소유자 양종범은 2021년 7월 6일 거래가액 358,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 373,000,000원의 64%인 238,720,000원으로, 두 차례 유찰된 회차입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 임차인 박진태는 2021년 6월 9일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 5월 21일입니다. 선언된 말소기준권리는 2024년 12월 24일 부천시 압류이므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제3층 제303호 도로명: 서울특별시 강서구 공항대로58가길 46-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.29㎡ · 제3층 제303호 |
| 건물 현황 | 2021.01.26 준공 · 20세대 · 철근콘크리트구조 · 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비 |
| 소유자 | 양종범 (2021.07.06. 거래가액 358,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 238,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 해소
2021년 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 같은 해 6월 7일 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 박진태가 전입·점유를 갖춘 뒤 임차권등기까지 마쳤고, 말소기준인 2024년 12월 24일 부천시 압류보다 순위가 앞섭니다. 따라서 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 원칙적으로 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진태 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 358,000,000원 | 2021.06.09 2021.05.21 | 신청 2023.07.25 | 있음 | 있음 | 보증기관 중복 아님 실질 0원* |
박진태는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 특별매각조건이 없을 때의 일반 계산상 인수액은 123,422,080원입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세 반영
션밸리의 전용 28.29㎡ 및 26.59㎡ 유사면적 실거래 7건입니다. 전체 평균은 332,285,714원이지만 2021년과 2023년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.29㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 28.29㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 26.59㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.12 | 28.29㎡ | 4 | 366,000,000원 |
| 2023.10 | 26.59㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 4 | 336,000,000원 |
| 2021.07 | 26.59㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 316,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 238,720,000원은 최근 12개월 평균 316,000,000원의 75.5%입니다. 최신 거래 335,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래가 과거 거래보다 8.3% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 71.8%라는 수치만으로 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,142,080원 |
| 1. 임차인 박진태 보증금 | 358,000,000원 | 234,577,920원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족액은 123,422,080원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 64% | 238,720,000원 | 123,422,080원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 190,976,000원 | 170,497,664원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 152,780,800원 | 208,158,131원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있으므로, 조건이 유효하게 이행되는 한 유찰 시 실질취득액은 해당 회차 최저가로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 등촌중학교 남동측에 위치하며 주변에 학교, 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 등촌역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2021.01.26 준공된 20세대 다세대주택으로 엘리베이터, 난방, 위생·급배수 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구·원추표면구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며 최근 거래 추세가 -8.3%이므로, 최근 실거래는 존재하지만 대단지 아파트 수준의 환금성을 전제로 하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 반환청구권 포기 주체, 대상 잔액, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 박진태 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 부천시·서울특별시은평구 압류 등 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당액과 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.06 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장조사하고, 인도·명도 절차를 검토하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 316,000,000원과 최신 거래 335,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -8.3%를 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 특별매각조건 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형을 조건부로 해소한 물건”
이 물건은 대항력 있는 임차보증금 358,000,000원이 최저가 238,720,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 일반 배당계산만 적용하면 매수인 인수액은 123,422,080원이고, 추가 유찰이 발생하면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다.
다만 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 이 위험을 제거합니다. 조건이 제대로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 238,720,000원으로 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 가격 차이는 분명하지만 최근 시세가 -8.3% 하락했고, 20세대 소규모 다세대이며 세금 압류와 조건부 말소 확인이 남아 있습니다. 가격은 관심 구간, 권리는 조건 확인 후 합격. 특별매각조건 원본과 이행 절차를 확인한 뒤에만 가격 장점을 인정할 수 있는 사건입니다.
