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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수45 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경56565 · 수원지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 14.64㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
137,045,000원 1억 3,704만 감정가 147,000,000원
감정가의 93% 2026-07-21 낙찰
최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +33%
낙찰일
07-21 낙찰 완료
수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,029만원
최저가의 10% · 10,290,000원
실거래 대비
▲ 10.4% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.24억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 1.55억 중 미배당 54,340,600원 인수 가능성이 있는 다세대. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가 1.03억의 함정 — 보증금 1.55억 인수 가능성 있는 센트럴하임 1001호

수원지방법원 2025타경56565 · 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1001호
감정가 1.47억 · 최저매각가 1.029억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.21 · 강제경매
45점
매력지수 C등급 · 권리상 인수 위험으로 실질취득가가 상승하는 다세대
최저가는 낮지만 대항력 있는 임차보증금 54,340,600원 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 가격 메리트가 제한됨.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 핵심은 임차보증금 인수 위험입니다. 임차인 길홍준의 보증금은 155,000,000원이고 우선변제 후에도 54,340,600원이 남아 매수인 부담 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
147,000,000원
다세대
최저가
102,900,000원
1회 유찰
실질취득
157,240,600원
낙찰가+인수액
매수인 인수
54,340,600원
임차보증금 미배당

수원지방법원 2025타경56565. 수원시 팔달구 인계동 센트럴하임 10층 1001호 다세대 물건입니다. 표면 최저가는 1.029억으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권과 전세권입니다. 임차인 길홍준은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 상태이며, 매각물건명세서상 전세권 및 주택임차권이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2025타경56565 (강제경매)
소재지경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1001호
물건종류 / 이용다세대 · 공동주택-도시형생활주택(원룸형)
소유자주식회사우성디앤씨
감정가 / 최저가147,000,000원 / 102,900,000원
신청채권자 / 청구길홍준 / 155,000,000원
매각기일2026.07.21

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022.09.30 설정된 을구 2번 무궁화신탁 근저당입니다. 하지만 그 이전인 2021.12.29 설정된 전세권과 2025.06.13 등기된 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인보증금대항력우선변제승계
길홍준 155,000,000원 有 가능 인수 가능
⛔ 실질취득 기준 판단 현재 회차 낙찰가 102,900,000원 기준 배당 후 임차보증금 부족분 54,340,600원이 매수인 부담 가능성으로 계산됩니다. 따라서 실질취득가는 약 157,240,600원으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,240,600원
임차인 길홍준 보증금155,000,000원100,659,400원
을구 1번 전세권155,000,000원0원
을구 2번 근저당264,000,000원0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 안 되며 인수액 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 추가 확인 필요 등기부상 임차인 길홍준은 신청채권자와 동일 인물로 표시되어 있어 가장임차인 여부 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료상 대항력·우선변제권 구조는 존재합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 수원시청역 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장 접근이 가능합니다.
  • 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시청지구 지구단위계획구역입니다.
  • 환금성. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 임차권 리스크가 가격 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 최저가 102,900,000원만 기준으로 입찰하면 안 됩니다. 인수 가능 보증금을 포함해야 합니다.
  • 임차권 확인. 길홍준 임차권등기 및 전세권 인수 여부를 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
  • 관계인 여부 확인. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 권리관계 추가 검토가 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수가를 보라”

이 물건은 단순한 1회 유찰 다세대가 아닙니다. 최저가는 1.029억이지만, 대항력 있는 임차보증금 부족분이 발생하면 실질취득가는 상승합니다. 권리관계 확인 없이 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 예상보다 높은 취득원가가 될 수 있습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 10층1001호

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