서울남부지방법원 2025타경12301. 서울 강서구 화곡동 미성하르딘 6층 601호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보면 상당히 위험합니다. 임차인 박슬이의 전입일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.10.21이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.01.05 현대캐피탈 가압류입니다. 즉 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 124,928,000원에서 배당을 계산하면 집행비용 2,548,992원을 제외한 122,379,008원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 250,000,000원 중 127,620,992원이 남습니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액이 늘어나 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 그대로 적용되는 한 박슬이 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 배당표상의 127,620,992원은 일반 권리규칙상 계산되는 미배당액일 뿐, 이 사건의 실질 매수인 부담으로 그대로 가져오면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-28 미성하르딘 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.96㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2016.02.24 |
| 소유자 | 이소라 · 2021.11.16 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 124,928,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2022.01.05 현대캐피탈 주식회사 가압류 16,284,817원입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2023.11.23이지만, 임차인 박슬이의 실제 전입·점유개시는 2021.11.11로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.10.21이고 배당요구도 이루어져 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박슬이 | 건물 전부 | 250,000,000원 | 2021.11.11 / 2021.10.21 | 대항력 有 우선변제 특별조건 인수 0 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 55.5%
이 사건은 특별매각조건에 따라 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 124,928,000원입니다. 미성하르딘 비교대상 전용 29.96㎡의 제공된 거래는 3건이고, 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 55.5%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.91㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 29.98㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 29.96㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 평균 | 29.96㎡ | 3건 | 225,000,000원 |
가격 숫자만 놓고 보면 현재 최저가의 할인폭은 큽니다. 감정가 244,000,000원 대비 현재 회차는 51.2%이고, 최근 12개월 평균 대비도 55.5%입니다. 다만 거래표본 자체가 3건에 불과하고, 확인되는 거래월도 2021.11~2022.04입니다. 따라서 이 225,000,000원을 2026년의 확정적 현 시세처럼 단정하기보다는 참고값으로 사용해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,548,992원 |
| 1. 임차인 박슬이 보증금 | 250,000,000원 | 122,379,008원 |
| 2. 현대캐피탈 주식회사 | 16,284,817원 | 0원 |
| 3. 엠메이드대부유한회사 | 23,010,580원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분이 127,620,992원 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 적용되면 이 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 박슬이 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 북서측 근거리에 있으며, 주변은 다세대주택과 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 근거리에 까치산역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2016.02.24입니다. 승강기와 기본적인 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,439,000원/㎡, 토지면적 133.1㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 3.6회 유찰, 매각률 0%로 집계되어 있어 매각·재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 매각에도 유효한지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 박슬이의 임차권등기는 2023.11.23 접수되어 있습니다. 낙찰 후 말소가 특별조건대로 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 교부청구 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 3건이고 거래월은 2021.11~2022.04입니다. 225,000,000원 평균만으로 2026년 현 시세를 확정하지 말고 현재 매물·실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대, 단지 경매 평균 3.6회 유찰이라는 통계를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건도, “인수 0”만 보고 뛰어들 사건도 아니다
이 물건의 첫인상은 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 무겁습니다. 현재 최저가 124,928,000원에서 일반 배당규칙을 적용하면 미배당 보증금이 127,620,992원이고, 유찰될수록 미배당액도 커집니다. 보통이라면 낙찰가가 싸져도 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 이 조건이 적용되면 실질 인수는 0원입니다. 그러면 실질취득은 현재 최저가 124,928,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균 225,000,000원의 55.5%입니다. 가격 숫자에는 분명한 여유가 있습니다.
다만 시세 거래가 3건뿐이고 거래시점이 오래됐으며, 총 16세대의 소규모 다세대이고 경매 평균도 3.6회 유찰입니다. 따라서 결론은 권리구조는 특별조건 확인을 전제로 해소 가능, 가격은 매력적, 환금성은 보수적입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 특별매각조건이 실제로 매수인의 임차보증금 책임을 완전히 끊어 주는지 원본에서 확인하는 것입니다.
