서울남부지방법원 2025타경12306. 신월동 로빈시그니쳐 제3층 제303호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 허은미는 2020년 8월 5일 거래가 281,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023년 6월 13일 국의 압류가 말소기준권리가 됐고, 양천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김선규는 2020년 8월 3일 점유를 시작하고 2020년 8월 6일 전입했으며, 보증금은 292,900,000원입니다. 전입이 말소기준인 2023년 6월 13일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당추정에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 인수위험이 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 별도 지상권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 최초 보증금 279,000,000원과 2022년 7월 2일 증액분 13,900,000원이 기재돼 총 보증금이 292,900,000원입니다. 실제 임차인은 김선규 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래가가 아니라 실질취득으로 본다

로빈시그니쳐는 2020년 6월 17일 사용승인된 16세대 건물입니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 거래시세를 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 확인 가능한 기준은 감정가 276,000,000원이며, 대항력 임차보증금을 기준으로 한 실질취득 약 292,900,000원은 감정가보다 16,900,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)

매각대금 176,640,000원에서는 집행비용 3,272,960원을 제외한 173,367,040원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 미배당액은 119,532,960원입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수범위, 주택도시보증공사의 채권 관계는 매각물건명세서·배당요구서·채권계산서를 함께 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양강중학교 북동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 11층 건물로, 사용승인일은 2020.06.17입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 중앙로와 접하고, 북서측으로 폭 3~4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 대로2류 접합, 도시철도 저촉, 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 548.9㎡, 공시지가는 4,141,000원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 규모이며 확인된 낙찰 실적과 실거래 금액이 없어 매각가격의 시장 검증이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가를 취득가격으로 보지 말 것. 실질취득은 낙찰가가 아니라 대항력 보증금 292,900,000원 규모를 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구서, 임차권등기명령 기록을 대조해 실제 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
• 지상권 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 지상권이 매수인에게 인수되므로 토지 등기부에서 범위·기간·지료·권리자를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 신청채권 292,900,000원과 임차보증금 292,900,000원의 관계를 채권계산서와 대위변제 자료에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당추정에 반영되지 않은 금액을 별도로 조사해야 합니다.
• 매각기일 확인. 기재 매각기일은 2026.08.04이므로 매각 결과와 후속기일을 사건기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “2.929억 실질부담”

이 물건의 표면상 가격은 176,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 김선규의 보증금 292,900,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이어서, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 실질취득은 약 292,900,000원으로 감정가 276,000,000원보다 높게 봐야 합니다.

여기에 매각으로 말소되지 않는 별도 토지의 지상권까지 존재합니다. 실거래 가격도 확인되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 근거가 없고, 2회 유찰 자체도 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않고, 금전 인수와 비금전 인수권리가 함께 있는 고위험 구조입니다. 임차보증금의 실제 미배당 범위와 지상권 내용을 원본으로 확정하기 전에는 응찰가를 산정하기 어렵습니다.