149,120,000원
서울남부지방법원 2025타경12314. 양천구 신월동 파라브아파트 404호, 전용 29.78㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 사형택이고, 주택도시보증공사가 청구금액 235,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다.
문지은의 전입일은 2021.02.01, 점유개시일은 2021.02.09, 확정일자는 2021.01.11입니다. 현재 말소기준으로 선언된 국세 압류일 2023.02.08보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 최저가 배당 시 보증금 중 88,767,680원이 남아 원칙대로라면 매수인이 인수하지만, 이 사건은 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 993-6 파라브아파트 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.78㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2020년 설정된 계양새마을금고 근저당권은 2021.02.09 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.02.08 국세 압류이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유로 보증금 인수위험까지 없어지는 것은 아닙니다. 문지은의 실제 전입과 점유가 말소기준보다 먼저이기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 실질 인수는 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2021.02.01 / 2021.01.11 점유개시 2021.02.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 문지은 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 별도의 임차인이 아니라 동일 사건의 채권자 권리이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 특별매각조건이 적용되지 않거나 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되지 않는 경우의 룰상 인수액은 88,767,680원입니다. 이 조건은 문지은의 보증금 채권에만 적용되므로, 조건 밖의 별도 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 권리위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
파라브아파트는 16세대, 2020.01.10 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 대상 면적 29.78㎡와 일치하는 최근 거래는 2026년 5월의 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.78㎡ | 6층 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 29.78㎡ | 7층 | 191,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.78㎡ | 2건 | 208,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득 149,120,000원은 최근 12개월 평균 208,000,000원의 71.7%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 거래 최저 191,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금을 그대로 인수하는 일반적인 구조가 아니라, 조건 확인을 전제로 가격 메리트가 생기는 물건으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.9% 추정) | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 문지은 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문지은의 미배당 보증금은 88,767,680원입니다. 배당표 원칙만 보면 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 전용면적은 29.78㎡입니다.
- 입지. 강월초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 7층 건물의 4층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 가로장방형 평지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 토지. 토지면적은 186.1㎡, 공시지가는 2,970,000원/㎡이며 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 공동주택이고 동일 면적 최근 거래는 2건입니다. 2020년 사용승인된 건물이라는 장점은 있으나 거래표본이 적어 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떤 절차로 적용되는지 매각물건명세서와 법원 문서에서 확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 조건 적용 시 인수 0원*, 조건 미적용 시 인수 88,767,680원으로 자금계획을 나누어 검토하세요.
- 임차인 명도·말소. 임차권등기 말소뿐 아니라 실제 인도 시점과 열쇠 인계, 점유 종료 여부를 확인하세요.
- 채권 중복 오인 금지. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청을 별도 임차인 보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 문지은 1명입니다.
- 소규모 거래표본. 최근 실거래 2건과 대상 호실의 층·향·내부 상태를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 배당표 미반영 항목을 관리주체와 법원 원본에서 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.04이므로 매각 결과와 변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 조건이 비용 구조를 바꾼다”
이 물건을 최저가 149,120,000원만 보고 싸다고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 문지은의 보증금 235,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 보증금이고, 현재 회차 배당만 적용하면 88,767,680원이 남습니다. 일반적인 경매라면 이 미배당액 때문에 낙찰가가 내려가도 전체 부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 이 조건이 적용되면 실질 인수 0원*, 실질취득 149,120,000원으로 분석해야 하며 이는 최근 12개월 실거래 평균 208,000,000원의 71.7%입니다. 따라서 결론은 “조건 확인 시 가격 합격, 조건 확인 전 권리 보류”입니다. 16세대 소규모 다세대, 최근 거래 2건, 2회 유찰이라는 환금성 요소까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
